Από το βήμα της ΔΕΘ ο πρωθυπουργός αναφέρθηκε στη στεγαστική κρίση και κυρίως στην άνοδο των τιμών κατοικίας, που αφήνει τους Έλληνες έξω από την αγορά. Απέδωσε την άνοδο στη ζήτηση από το εξωτερικό, με ονομαστική αναφορά σε Κίνα, Τουρκία και Ισραήλ, και ανακοίνωσε ένα «αντικίνητρο»:

• ο φόρος μεταβίβασης πενταπλασιάζεται, από 3% σε 15%, για αγοραστές από χώρες εκτός ΕΕ, από την 1η Ιανουαρίου 2027.

Η διάγνωση του προβλήματος είναι σωστή. Το στεγαστικό είναι το πιο πιεστικό κοινωνικό ζήτημα της χώρας. Η διάγνωση της αιτίας όμως είναι λάθος, και ένα μέτρο που θεραπεύει λάθος αιτία θα φέρει το αντίθετο αποτέλεσμα. Παραθέτω τη συλλογιστική και τους αριθμούς.

Ας ξεκινήσουμε από όσα ισχύουν. Η Golden Visa προσέλκυσε χιλιάδες αγοραστές από τρίτες χώρες: 26.109 άδειες την περίοδο 2019–2025, με ρεκόρ 9.479 το 2025.

Η κυβέρνηση, πολύ σωστά, αύξησε σημαντικά τα όρια υπαγωγής από το 2024, ακριβώς εκεί όπου η πίεση στην προσιτή κατοικία είναι πραγματική. Ο μοχλός, δηλαδή, υπάρχει και έχει ήδη χρησιμοποιηθεί.

Με το 15% η κυβέρνηση επιχειρεί κάτι ευρύτερο: να παγώσει την αγορά μειώνοντας οριζόντια τη ζήτηση από το εξωτερικό, από το διαμέρισμα των 250.000 ευρώ έως τη βίλα των 10 εκατομμυρίων.

Πόσο μεγάλη είναι όμως αυτή η ζήτηση;

Κατά την Τράπεζα της Ελλάδος, οι ξένες επενδύσεις σε ακίνητα έφθασαν το 2025 τα 2,05 δισ. ευρώ, σε σύνολο μεταβιβάσεων 23,5 δισ.

Το ξένο κεφάλαιο είναι το 8,7% της αγοράς. Το υπόλοιπο 91% είναι ελληνικό.

Την ίδια χρονιά οι ξένες εισροές υποχώρησαν κατά 25%, ενώ οι τιμές των διαμερισμάτων ανέβηκαν κατά 7,8%.

Αν η ξένη ζήτηση ήταν η αιτία, το 2025 θα ήταν έτος σταθεροποίησης. Συνέβη το αντίθετο.

Αξίζει επίσης να θυμηθούμε ποιος αγόρασε όταν η εγχώρια ζήτηση είχε εξαφανιστεί: την περίοδο 2019–2025 εισέρρευσαν 12,4 δισ., έναντι 3,38 δισ. σε ολόκληρη την περίοδο 2002–2018.

Το μέτρο αποτελεί βίαιη παρέμβαση στους κανόνες της αγοράς και θα φέρει το αντίθετο από το προσδοκώμενο, ακριβώς διότι το εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα κατοικιών θα περιορισθεί ακόμη περισσότερο από την τεχνητή συρρίκνωση της ζήτησης.

Η κυβέρνηση παραβλέπει έτσι την πρώτη και σημαντικότερη παράμετρο. Η άνοδος των τιμών κατοικίας προήλθε από την άνοδο της μισθωτικής αξίας.

Κατά το ΙΝΣΕΤΕ, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης έφθασαν τα 247.000 τον Αύγουστο του 2025, με πάνω από ένα εκατομμύριο κλίνες. Οι εκμισθωτές είναι στη συντριπτική τους πλειοψηφία Έλληνες.

Απέσυραν χιλιάδες ακίνητα από τη μακροχρόνια μίσθωση, τα ενοίκια ανέβηκαν κατά 11,4% σε ετήσια βάση τον Ιούνιο του 2025 (ΕΛΣΤΑΤ) και πάνω από 83% στην Αθήνα μέσα σε μια δεκαετία, και η εμπορική αξία ακολούθησε, ακριβώς επειδή η αξία ενός ακινήτου είναι η κεφαλαιοποίηση του εισοδήματος που παράγει.

• Ο αγοραστής από την Κίνα, την Τουρκία ή το Ισραήλ απουσιάζει από αυτή την αλυσίδα.

Παραβλέπει και μια δεύτερη παράμετρο: το απόθεμα, που συρρικνώνεται από δύο πλευρές ταυτόχρονα.

Από την πλευρά της παραγωγής, το 2006 η χώρα αδειοδοτούσε πάνω από 20 εκατ. τετραγωνικά τον χρόνο· σήμερα κάτω από 7, και το 2014 μόλις 2,6.

Δεκαπέντε χρόνια με παραγωγή μεταξύ ενός δεκάτου και ενός τρίτου του προηγούμενου κύκλου αφήνουν κενό της τάξης των 200–400.000 κατοικιών.

Η Κομισιόν προβλέπει επιπλέον έλλειμμα 110.000 έως το 2035, και η σημερινή παραγωγή, γύρω στις 40.000 κατοικίες τον χρόνο, αναπληρώνει το κενό μόνο οριακά.

Από την πλευρά της χρήσης, η βραχυχρόνια μίσθωση αφαίρεσε από τη μακροχρόνια αγορά ένα ολόκληρο απόθεμα: κατά το ΙΝΣΕΤΕ, τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης έφθασαν τα 247.000 τον Αύγουστο του 2025, με πάνω από ένα εκατομμύριο κλίνες, στη μεγάλη τους πλειοψηφία ολόκληρες κατοικίες που πριν από δέκα χρόνια στέγαζαν οικογένειες.

Οι Έλληνες ιδιοκτήτες τους εκτόξευσαν έτσι τη μισθωτική και άρα την πραγματική αξία της κατοικίας, και ταυτόχρονα απέσυραν εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα από την προσφορά. Η απογραφή του 2021 επιβεβαιώνει την απορρόφηση: οι κενές κατοικίες προς πώληση μειώθηκαν κατά ένα τρίτο από το 2011.

Το ήδη περιορισμένο απόθεμα έχει μειωθεί ακόμη περισσότερο, και από ελληνικά χέρια.

Και μια τρίτη: το κόστος.

Από το 2020 έως το 2025 το κόστος κατασκευής αυξήθηκε κατά 27,5% (ΕΛΣΤΑΤ): υλικά +35,5%, εργατικά +16,5%.

Το κόστος ανέγερσης στην Αττική κινείται στα 1.600–2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, και με το οικόπεδο το νεόδμητο διαμέρισμα έχει σημείο ισορροπίας γύρω στα 3.000 ευρώ.

Στη Μύκονο και την Πάρο η κατασκευή και μόνο ξεκινά από τα 4.000 ευρώ.

Εδώ βρίσκεται το κρίσιμο σημείο της συλλογιστικής. Το μέτρο αποτελεί βίαιη παρέμβαση στους κανόνες της αγοράς και θα φέρει το αντίθετο από το προσδοκώμενο, ακριβώς διότι το εξαιρετικά περιορισμένο απόθεμα κατοικιών θα περιορισθεί ακόμη περισσότερο από την τεχνητή συρρίκνωση της ζήτησης.

Στην Αθηναϊκή Ριβιέρα και στα νησιά τα έργα χρηματοδοτούνται από προπωλήσεις, και οι αγοραστές των προπωλήσεων προέρχονται κατά πλειοψηφία από τρίτες χώρες. Ένας φόρος που συρρικνώνει αυτή τη ζήτηση συμπιέζει τα περιθώρια των κατασκευαστών, ενώ το κόστος τους μένει ίδιο.

Ο κατασκευαστής παγώνει το επόμενο έργο. Λιγότερα έργα σε δύο χρόνια σημαίνει λιγότερη προσφορά και υψηλότερες τιμές για όλους. Το πλήγμα θα πέσει πρώτα στην εξοχική κατοικία και ευρύτερα στην αγορά πολυτελούς κατοικίας, δηλαδή ακριβώς στο τμήμα που δημιουργεί θέσεις εργασίας στα νησιά και φέρνει συνάλλαγμα στη χώρα.

Και ποιος είναι, τελικά, ο αγοραστής που το μέτρο στοχεύει; Τα δικά μας στοιχεία, από συναλλαγές 600 εκατ. ευρώ από το 2020, περιγράφουν κάτι διαφορετικό από την εικόνα του κερδοσκόπου.

Το 55% της αξίας προέρχεται από αγοραστές με υπηκοότητα εκτός ΕΕ. Οι Βρετανοί αντιπροσωπεύουν το 29%, οι Αμερικανοί το 10%, οι Ελβετοί το 4%, οι Ισραηλινοί το 3%. Τουρκία και Κίνα, που αναφέρθηκαν ονομαστικά από το βήμα της ΔΕΘ, αντιστοιχούν σε 0,5% και 0,3%. Οι αγορές με κίνητρο την Golden Visa είναι το 3,7% της αξίας.

• Ο αγοραστής αυτός έχει πρόσωπο: οικογενειάρχης, διάμεση ηλικία 53 ετών, προϋπολογισμός γύρω στα 2,5 εκατ. ευρώ, αναζήτηση αρχιτεκτονικής καθαρότητας και ενσωμάτωσης στο τοπίο.

Αναπαλαιώνει, προσλαμβάνει Έλληνες αρχιτέκτονες και τεχνίτες, ζει τρεις έως πέντε μήνες τον χρόνο εδώ, πληρώνει ΕΝΦΙΑ και ΦΠΑ σε κάθε εργασία. Το 2025 οι αγορές που συνδέονται με το ελληνικό non-dom ήταν το 29% της αξίας των συναλλαγών μας, με τους Βρετανούς πάνω από τους μισούς μετά την κατάργηση του βρετανικού καθεστώτος. Ο άνθρωπος αυτός καταβάλλει 100.000 ευρώ κατ’ αποκοπή φόρο κάθε χρόνο, για δεκαπέντε χρόνια.

Η αγορά πολυτελούς κατοικίας στην Ελλάδα, που στηρίζεται από αλλοδαπούς αγοραστές, κυρίως Αμερικανούς, Βρετανούς και Ελβετούς, είναι μικρή σε απόλυτα μεγέθη, ακριβώς λόγω του περιορισμένου αποθέματος.

Και εδώ αξίζει να διαλύσουμε έναν μύθο: ότι η εξοχική κατοικία είναι μια ρευστή, εύκολη αγορά όπου οι ξένοι «αρπάζουν» τα ακίνητα.

Τα δικά μας στοιχεία από τις ολοκληρωμένες πωλήσεις μιας δεκαετίας δείχνουν διάμεσο χρόνο 238 ημερών στην αγορά, σχεδόν οκτώ μήνες, για να βρεθεί αγοραστής, και άλλους έξι κατά μέσο όρο από την επιστολή προθέσεων έως το συμβόλαιο.

Ένα πολυτελές εξοχικό στην Ελλάδα είναι επένδυση δωδεκάμηνης ρευστοποίησης. Η εμπορευσιμότητα είναι χαμηλή ακριβώς επειδή η αγορά είναι μικρή: λίγοι αγοραστές, εποχικότητα, μοναδικά ακίνητα.

Αφαιρώντας από μια τόσο λεπτή αγορά τη μεγαλύτερη δεξαμενή αγοραστών της, το 15% θα μειώσει τις συναλλαγές και τη ρευστότητα. Οι τιμές σε τέτοιες αγορές μένουν ψηλά και τα ακίνητα απλώς μένουν απούλητα.

Το ίδιο μέτρο αποθαρρύνει και τις μικτές αναπτύξεις, τον συνδυασμό ξενοδοχείου, επώνυμων κατοικιών και υποδομών που αποτελεί το πιο εξωστρεφές προϊόν της ελληνικής κτηματαγοράς.

Πλήττει τις υφιστάμενες, από το Ελληνικό έως την Costa Navarino, όπου το κατοικιακό σκέλος χρηματοδοτεί τις υποδομές και προϋποθέτει διεθνή αγοραστή, και ακυρώνει τον σχεδιασμό όσων βρίσκονται στα σκαριά από την Κρήτη έως την Πελοπόννησο. Στην ουσία υπονομεύει όσα πέτυχαν το ελληνικό επιχειρείν και η ίδια η κυβέρνηση τα τελευταία επτά χρόνια.

Και πλήττει την ανταγωνιστικότητα της χώρας απέναντι στην Ιταλία και την Ισπανία, χώρες με μεγάλες αγορές real estate, πάνω από 600.000 αγοραπωλησίες κατοικιών τον χρόνο η καθεμία, με υψηλή εμπορευσιμότητα και δεσπόζουσα θέση στη διεθνή αγορά.

Και οι δύο φορολογούν κάθε αγοραστή με τον ίδιο συντελεστή, ανεξαρτήτως διαβατηρίου· η Ισπανία δοκίμασε τη διάκριση στα λόγια και την εγκατέλειψε. Ο διεθνής αγοραστής συγκρίνει τις τρεις χώρες στο ίδιο τραπέζι. Εμείς, με ένα οριζόντιο μέτρο, θα κάνουμε τη μικρή μας αγορά ακόμη μικρότερη.

Αντί να δώσουμε κίνητρα, ή απλώς να αφήσουμε την αγορά να κάνει τη δουλειά της και τις επιχειρήσεις να τη μεγαλώσουν, την περιορίζουμε μόνοι μας. Και σε επίπεδα άνω του ενός εκατομμυρίου ευρώ το μέτρο έχει μηδενική σχέση με κοινωνική πολιτική: ο Έλληνας που αναζητά κατοικία έχει άλλον προϋπολογισμό, άλλη γεωγραφία και άλλον ανταγωνιστή.

Το μέτρο βρίσκεται σε απόλυτη αντίφαση με τα προγράμματα προσέλκυσης επενδύσεων που η ίδια κυβέρνηση σχεδίασε.

Το μήνυμα που φθάνει στο εξωτερικό είναι προστατευτισμός και εσωστρέφεια, και δημιουργεί σύγχυση για τη στρατηγική της χώρας. Το μέτρο βρίσκεται σε απόλυτη αντίφαση με τα προγράμματα προσέλκυσης επενδύσεων που η ίδια κυβέρνηση σχεδίασε.

Το ελληνικό non-dom προσκαλεί πολίτες τρίτων χωρών με κατ’ αποκοπή φόρο 100.000 ευρώ και προϋπόθεση επένδυσης 500.000 ευρώ, στην πράξη αγορά κατοικίας. Η Golden Visa πουλά άδεια διαμονής με αντάλλαγμα την ίδια αγορά που θα φορολογείται με 15%.

Το κράτος προσκαλεί με το ένα χέρι και τιμωρεί με το άλλο.

Και η επενδυτική βαθμίδα του Μαρτίου στηρίχθηκε ακριβώς στην αντίθετη αφήγηση: ανοιχτή οικονομία, προβλέψιμο πλαίσιο.

Ο τουρισμός έκλεισε το 2025 με εισπράξεις 23,6 δισ. ευρώ και 38 εκατ. αφίξεις, με την ανάπτυξη να έρχεται από τρίτες χώρες: αφίξεις +10% έναντι +2,8% από την ΕΕ.

Ο ιδιοκτήτης κατοικίας βρίσκεται στην κορυφή αυτής της πυραμίδας. Φιλοξενεί, συστήνει, επενδύει, φέρνει το δίκτυό του. Είναι ο πιο αποτελεσματικός και ο πιο οικονομικός πρεσβευτής της χώρας.

Η διεθνής εμπειρία επιβεβαιώνει την ανησυχία.

Ηδη στα ΜΜΕ γίνεται αναφορά στο «καναδικό μοντέλο». Ο Καναδάς απαγόρευσε τις αγορές από αλλοδαπούς το 2023. Οι ξένοι αγοραστές ήταν το 1,1% των πωλήσεων στη British Columbia, η Royal LePage κατέγραψε «ουσιαστικά μηδενική επίδραση» στις τιμές, και οι τιμές ανέβηκαν πάνω από 20% με την απαγόρευση σε ισχύ. Το καναδικό μοντέλο εξαιρεί μάλιστα τις εξοχικές κατοικίες και επιστρέφει τον φόρο σε όποιον γίνει μόνιμος κάτοικος. Η Νέα Ζηλανδία απαγόρευσε το 2018 και αντέστρεψε τον Δεκέμβριο του 2025 για κατοικίες άνω των 5 εκατ. δολαρίων. Η Ισπανία ανακοίνωσε φόρο «έως 100%» και τον εγκατέλειψε πριν τον ψηφίσει.

• Νομικά, η ελεύθερη κίνηση κεφαλαίων του άρθρου 63 ΣΛΕΕ καλύπτει και τρίτες χώρες, και οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας με Ηνωμένο Βασίλειο, ΗΠΑ, Ελβετία, Ισραήλ και Καναδά περιέχουν ρήτρα μη διάκρισης βάσει ιθαγένειας.

Πρακτικά, οι αγορές θα διοχετευθούν σε ευρωπαϊκά εταιρικά σχήματα, το τελευταίο τρίμηνο του 2026 θα γνωρίσει κύμα επίσπευσης και το 2027 απότομη πτώση. Και ο τίτλος «Η Ελλάδα πενταπλασιάζει τον φόρο στους ξένους αγοραστές» θα ταξιδέψει στους Financial Times πολύ μακρύτερα από κάθε καμπάνια προβολής της χώρας.

Τι θα έκανε, λοιπόν, πραγματικά τη διαφορά;

Το στεγαστικό λύνεται με μέτρα ενίσχυσης της προσφοράς όπως

• ταχύτερη αδειοδότηση,
• μόνιμη αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα,
• οργανωμένη εισροή εργατικού δυναμικού στην οικοδομή.

Αν χρειάζεται μοχλός για τη ζήτηση, πρέπει να συνδέεται με τη χρήση του ακινήτου και με το επίπεδο τιμής όπου το πρόβλημα υπάρχει: ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης στις κορεσμένες περιοχές, τέλος κενής κατοικίας, εξαίρεση της κύριας κατοικίας όσων γίνονται φορολογικοί κάτοικοι.

Το διαβατήριο του αγοραστή είναι λάθος κριτήριο.

Η Ελλάδα κέρδισε τη δεκαετία ανοίγοντας τις πόρτες της.

Ένα μέτρο που φορολογεί τον πρεσβευτή για να επιπλήξει τον κερδοσκόπο θα πετύχει το ένα και θα αστοχήσει στο άλλο.

Πριν γίνει νόμος, αξίζει μια δεύτερη ανάγνωση των αριθμών.