Σε φάση οργανικής ωρίμανσης και όχι σε πρόσκαιρη έξαρση τιμών βρίσκεται η ελληνική αγορά πολυτελών ακινήτων το 2026, εκτιμά η Κορίνα Σαΐα, διευθύνουσα σύμβουλος της Premier Realty.
Σε ενημερωτικό της σημείωμα, η κα Σαΐα συνδέει την πορεία των τιμών σε Αθηναϊκή Ριβιέρα και Βόρεια Προάστια με τρεις δομικές αλλαγές:
- την είσοδο διεθνών θεσμικών κεφαλαίων,
- την κυριαρχία των συναλλαγών με ίδια κεφάλαια και
- Την πραγματική έλλειψη ποιοτικών ακινήτων
Κορίνα Σαΐα, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Premier Realty
- «Η αγορά έχει χωριστεί στα δύο»,
- «από τη μία τα συμβατικά ακίνητα που παρασύρθηκαν τεχνητά εν μέρει από το γενικό κλίμα ανόδου, και από την άλλη τα πραγματικά σπάνια, υψηλών προδιαγραφών ακίνητα, των οποίων η αξία εδραιώνεται μόνιμα στα νέα, διεθνή standards».
Το τεστ της «φούσκας»
Το βασικό επιχείρημα κατά του σεναρίου «φούσκας» είναι χρηματοδοτικό: οι κλασικές φούσκες τροφοδοτούνται από φθηνό και αλόγιστο δανεισμό, ενώ στην premium κατηγορία (οικιστικά άνω του €1 εκατ., έως και άνω των €10 εκατ.) η πλειονότητα των συναλλαγών γίνεται με ίδια κεφάλαια.
Παράλληλα, τα Family Offices και τα διεθνή funds που εισέρχονται δεν στοχεύουν σε flipping αλλά σε μακροπρόθεσμη διακράτηση, ενώ σε Ψυχικό, Φιλοθέη και Καβούρι η προσφορά ποιοτικών ακινήτων άνω του €1 εκατ. παραμένει περιορισμένη.
Η έλλειψη γης και η αργή αδειοδότηση κρατούν τις τιμές ψηλά λόγω σπανιότητας, όχι λόγω μόχλευσης.
Τα διαθέσιμα στοιχεία της αγοράς συνηγορούν στη διχοτόμηση που περιγράφει η κα Σαΐα.
Σύμφωνα με το Market Report της Greece Sotheby’s International Realty για το α΄ εξάμηνο 2026, η αξία των αιτημάτων υποψήφιων αγοραστών πολυτελών κατοικιών έφτασε τα €6,11 δισ., ρεκόρ περιόδου, 19% πάνω από τον μέσο όρο πενταετίας, ενώ η μέση τιμή πώλησης στη Ριβιέρα διαμορφώνεται στα 10.213 €/τ.μ. με κορυφή τα 26.850 €/τ.μ. σε branded residences.
Την ίδια στιγμή, στην ευρύτερη αγορά η ΤτΕ καταγράφει επιβράδυνση: το α΄ τρίμηνο 2026 οι τιμές διαμερισμάτων αυξήθηκαν 5,7% σε ετήσια βάση, έναντι μέσου ρυθμού 8,1% το 2025 και 9,1% το 2024.
Η κοινωνική παρενέργεια και το ρυθμιστικό ρίσκο
Η κα Σαΐα δεν αποσιωπά την άλλη όψη: η εκτίναξη των τιμών στα υψηλών προδιαγραφών ακίνητα συμπαρασύρει ανοδικά και την υπόλοιπη αγορά (halo effect), εντείνοντας τη στεγαστική πίεση στο Λεκανοπέδιο, σύμφωνα με το σημείωμα, για ένα ακίνητο 100 τ.μ. απαιτούνται πλέον άνω των 200 μισθών.
Η πίεση αυτή επιστρέφει στους επενδυτές ως ρυθμιστικό ρίσκο: όσο εντείνεται, τόσο αυξάνεται η πιθανότητα κρατικών παρεμβάσεων, με προηγούμενα την αύξηση του ορίου της Golden Visa στα €800.000 (2024) και τους περιορισμούς στη βραχυχρόνια μίσθωση. Η απάντηση του «έξυπνου κεφαλαίου», κατά την ίδια, είναι η σταδιακή μετατόπιση σε αναδυόμενες μικροπεριοχές — παράδειγμα η Αγία Κυριακή στην Κηφισιά.
«Luxury-Priced» vs «Luxury-Built»
Για το 2026 η πρόβλεψη είναι μετριοπαθής: όχι «σκάσιμο», αλλά αναπόφευκτη επιβράδυνση των διψήφιων ρυθμών — «επιβεβαίωση της ωρίμανσης», όχι ένδειξη κρίσης. Στην επιβράδυνση, «τα πολυτελή ακίνητα που θα υποστούν πιέσεις είναι εκείνα που στερούνται ουσιαστικής τεχνικής υπεροχής.Εκεί θα φανεί η υπερβολή των τιμών.
Τα ακίνητα με χαμηλό ενεργειακό προφίλ θα δουν τις τιμές τους να διορθώνουν, ενώ τα σπάνια Trophy Assets με προηγμένες υποδομές, ενεργειακή αυτονομία και τεχνολογία αιχμής θα διατηρήσουν την αξία τους ως ασφαλή επενδυτικά καταφύγια».
Ο μεγαλύτερος κίνδυνος ρευστότητας, κατά την κα Σαΐα, δεν είναι η στεγαστική κρίση αλλά το mispricing:
- ιδιοκτήτες που τιμολογούν με μόνη προσδοκία τον «ανενημέρωτο» ξένο αγοραστή απορρίπτονται άμεσα από Family Offices που γνωρίζουν πλήρως τις πραγματικές αξίες.
Η εμμονή σε εξωπραγματικές τιμές γεννά stale listings, ακίνητα που μένουν στα «ζητούμενα» 12-18 μήνες, χάνουν την αίγλη τους και τελικά πωλούνται πολύ χαμηλότερα από την αρχική εκτίμηση.
Η ίδια κωδικοποιεί επτά πυλώνες πραγματικής αξίας για ακίνητα άνω του €1 εκατ.: σπανιότητα και γεωγραφικό πλεονέκτημα (εγγύτητα σε θάλασσα ή διεθνή σχολεία), ενεργειακή κλάση Α+, τεχνολογικές υποδομές με ενσωμάτωση AI, πιστοποιημένες υποδομές υγείας και ευεξίας, νομική-φορολογική ευελιξία (συμβατότητα με Non-Dom, καθαρότητα τίτλων), σύνδεση με τη γαλάζια οικονομία (μαρίνες, yachting) και εγγύτητα σε μεγάλα έργα υποδομής.
- «Το 2026, η μετριοπάθεια αναδεικνύεται στην υψηλότερη μορφή επενδυτικής ευφυΐας»
- «Η “φούσκα” θα σκάσει μόνο για όσους αγνόησαν τα θεμελιώδη μεγέθη και επένδυσαν στον εντυπωσιασμό αντί για την ουσία. Το ρίσκο δεν βρίσκεται στο αν θα πέσουν οι τιμές, αλλά στο αν θα μπορέσει κάποιος να αξιολογήσει και να αποκτήσει ένα από τα Trophy Assets πριν κλείσει ο κύκλος των υψηλών αποδόσεων».
