Επανάσταση στην οικοδομική δραστηριότητα της Βόρειας και Ανατολικής Αττικής

Ένας από τους πιο φιλόδοξους πολεοδομικούς σχεδιασμούς των τελευταίων δεκαετιών μπαίνει σε φάση δημόσιας διαβούλευσης στην Αττική.

Αφορά τη μεταφορά συντελεστή δόμησης, δηλαδή τη δυνατότητα να «μετακινηθούν» οικοδομικά δικαιώματα από ακίνητα που δεν μπορούν να τα αξιοποιήσουν, σε άλλα οικόπεδα που βρίσκονται μέσα σε ειδικά καθορισμένες ζώνες υποδοχής.

Για τα βόρεια προάστια και την Ανατολική Αττική, οι μελέτες που έχουν αναρτηθεί προτείνουν συνολικά 62 ζώνες, με θεωρητική χωρητικότητα που ξεπερνά το 1,58 εκατ. τ.μ.

Πρόκειται, όμως, για προτάσεις και όχι για αποφάσεις.

Τι σχεδιάζεται

Η λογική είναι απλή στην αρχή της, σύνθετη στην εφαρμογή της.

Υπάρχουν στην Ελλάδα χιλιάδες ιδιοκτησίες,  κυρίως διατηρητέα κτίρια και οικόπεδα που έχουν δεσμευτεί για να γίνουν δρόμοι, πλατείες ή χώροι πρασίνου, των οποίων οι ιδιοκτήτες δεν μπορούν να εξαντλήσουν τον συντελεστή δόμησης που προβλέπει το πολεοδομικό σχέδιο.

• Ο νέος μηχανισμός προβλέπει ότι αυτά τα «ανενεργά» δικαιώματα θα μπορούν να μετατραπούν σε τίτλους και να διατεθούν, μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, σε ιδιοκτήτες οικοπέδων που βρίσκονται μέσα σε ζώνες υποδοχής.

Σήμερα, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, υπάρχουν 3.837 ενεργοί τίτλοι που αντιστοιχούν σε περίπου 428.600 τ.μ.

Όπως έχει ξεκαθαρίσει η κυβέρνηση, δεν δημιουργούνται νέα δικαιώματα από το μηδέν.

Μεταφέρονται δικαιώματα που ήδη υπάρχουν, αλλά παραμένουν μπλοκαρισμένα εδώ και δεκαετίες.

Τι δεν θα επιτραπεί

Ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού, Ευάγγελος Κυριαζόπουλος, επιμένει σε δύο σημεία:

1. Οι μελέτες που δόθηκαν στη δημοσιότητα είναι τεχνική αποτύπωση με ενιαία μεθοδολογία για όλη τη χώρα, στο πλαίσιο του προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και των δεσμεύσεων του Ταμείου Ανάκαμψης. Δεν είναι ο τελικός χάρτης.
2. Δεν θα επιτραπεί μεταφορά από τον έναν δήμο στον άλλο. Τα δικαιώματα θα μπορούν να αξιοποιηθούν μόνο μέσα στα όρια του ίδιου δήμου από όπου προέρχονται.Εκτός σχεδιασμού μένουν παραδοσιακοί οικισμοί, ιστορικά κέντρα, αρχαιολογικοί χώροι, ζώνες προστασίας διατηρητέων, προστατευόμενες περιοχές, οικόπεδα που γειτνιάζουν με δάση, εδάφη με κλίση άνω του 25% και τα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από τη θάλασσα.

Βόρεια προάστια

Στον Βόρειο Τομέα, η μελέτη του Οκτωβρίου 2026 περιλαμβάνει 25 ζώνες σε 11 δημοτικές ενότητες, με συνολική θεωρητική υποδοχή 584.404 τ.μ.

Αν η δυνατότητα αυτή αξιοποιούνταν στο σύνολό της, η μελέτη εκτιμά ότι θα μπορούσε να προκύψει αύξηση πληθυσμού κατά περίπου 9.500 κατοίκους .

Στοιχείο που βάζει στο τραπέζι και το ζήτημα των υποδομών.

Χαλάνδρι

Δύο ζώνες, στις Πολεοδομικές Ενότητες 2 και 5, συγκεντρώνουν από τις μεγαλύτερες δυνατότητες της περιοχής: περίπου 174.400 τ.μ. συνολικά. Σε τμήματα κατοικίας όπου σήμερα ισχύει συντελεστής 0,80, εξετάζεται η δυνατότητα υποδοχής έως 1,30.

Μεταμόρφωση

Εδώ ο χαρακτήρας είναι διαφορετικός. Το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε δύο ζώνες Βιοτεχνικών Πάρκων, με δυνατότητα περίπου 148.763 τ.μ. και συντελεστή έως 1,60, έναντι 1,00 σήμερα. Αν εγκριθεί, ανοίγει δρόμος για περισσότερες βιοτεχνικές, αποθηκευτικές και επαγγελματικές χρήσεις.

Κηφισιά – Φιλοθέη – Ψυχικό

Στις περιοχές υψηλής αξίας, ακόμη και μικρές δυνατότητες έχουν σημασία, λόγω της σπανιότητας οικοπέδων.

• Κηφισιά: Τρεις ζώνες, περίπου 38.795 τ.μ. συνολικά. Η μεγαλύτερη βρίσκεται στην Π.Ε. 8, στην περιοχή Σ. Βενιζέλου – Αχαρνών – Β. Αντωνοπούλου.
• Φιλοθέη: Μία ζώνη περίπου 108.723 τ.μ. έκτασης, με δυνατότητα υποδοχής 15.225 τ.μ. και συντελεστή έως 0,80 από 0,60.Ψυχικό: Ζώνη με δυνατότητα 7.570 τ.μ.
• Νέο Ψυχικό: Δυνατότητα 11.519 τ.μ., με συντελεστές υποδοχής έως 1,30 ή 1,43 ανάλογα με το τμήμα.Στο σχεδιασμό περιλαμβάνονται επίσης Νέα Ιωνία, Νέα Ερυθραία, Λυκόβρυση,
• Παπάγος και Χολαργός.Ανατολική Αττική: 37 ζώνες και η μεγαλύτερη δεξαμενήΣτην Ανατολική Αττική, η πρόταση είναι ακόμη ευρύτερη: 37 ζώνες σε έξι δημοτικές ενότητες των Δήμων Αχαρνών, Παλλήνης και Διονύσου, με συνολική δυνατότητα που ξεπερνά το 1 εκατ. τ.μ.
• Αχαρνές: Οι περισσότερες ζώνες 21 από τις 37. Σε περιοχές γενικής κατοικίας εξετάζεται συντελεστής έως 1,40 από 1,20 ή έως 1,00 από 0,90, ενώ σε αμιγή κατοικία έως 1,20 από 0,90. Σε τμήματα με χαμηλότερη πυκνότητα, η πρόταση φτάνει έως 1,40 από 0,80.

Παλλήνη – Γέρακας
Στην Παλλήνη προτείνονται έξι ζώνες. Η μεγαλύτερη διαφοροποίηση εντοπίζεται στην Π.Ε. 14, κατά μήκος της Λ. Σπάτων, όπου σε αμιγή κατοικία ο συντελεστής 0,40 εξετάζεται ως βάση για υποδοχή έως 1,20.Στον Γέρακα προτείνονται τρεις ζώνες, περίπου 152.480 τ.μ. συνολικά, με τη μεγαλύτερη να συγκεντρώνει περίπου 96.000 τ.μ.

Μία ακόμη αφορά Βιοτεχνικό Πάρκο.

• Διόνυσος Κρυονέρι: Τέσσερις ζώνες, οι τρεις για κατοικία, με συντελεστή έως 0,60 από 0,20. Στο ΒΙΟΠΑ έως 1,20 από 0,80.
• Άγιος Στέφανος: Δύο ζώνες, περίπου 55.600 τ.μ.Άνοιξη: Μία ζώνη αμιγούς κατοικίας, περίπου 62,5 στρεμμάτων, με δυνατότητα 8.760 τ.μ.
• Ανθούσα: Καμία ζώνη, λόγω των περιορισμών του ισχύοντος πλαισίου.

Τι σημαίνει αυτό για την αγορά

Για ιδιοκτήτες και εταιρείες ανάπτυξης, η νέα διακύβευση δεν είναι μόνο «πόσα επιπλέον τετραγωνικά».

Είναι:

• η αξία συγκεκριμένων οικοπέδων που θα μπορούσαν να αποκτήσουν πρόσθετη δόμηση,
• η δυνατότητα αποζημίωσης ιδιοκτητών δεσμευμένων ακινήτων,
• η απελευθέρωση χώρων που σήμερα είναι δεσμευμένοι για απαλλοτριώσεις, ώστε να γίνουν κοινόχρηστοι χώροι.

Το κρίσιμο ερώτημα, όμως, είναι αν οι περιοχές υποδοχής αντέχουν περισσότερη δόμηση χωρίς να πιεστούν δρόμοι, σχολεία, δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης και χώροι πρασίνου.

Τι ακολουθεί

Οι Στρατηγικές Μελέτες Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων βρίσκονται σε δημόσια διαβούλευση 60 ημερών.

Μετά, οι παρατηρήσεις θα αξιολογηθούν από τις υπηρεσίες του ΥΠΕΝ, θα περάσουν από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων (ΚΕΣΥΠΟΘΑ), και η πολιτική ηγεσία θα αποφασίσει ποιες ζώνες προχωρούν και ποιες απορρίπτονται.

Όσες εγκριθούν, θα ακολουθήσουν τη διαδικασία στο Συμβούλιο της Επικρατείας και θα θεσμοθετηθούν με προεδρικά διατάγματα.

Μέχρι τότε, οι 62 ζώνες παραμένουν προτάσεις προς συζήτηση, δεν είναι τελικός χάρτης.