του Αλέξανδρου Μαββίδη
Σύμφωνα με τους ειδικούς, περνάμε αυτές τις μέρες το peak της επιδημίας, και περιμένοντας ανυπόμονα τη σταδιακή άρση των περιοριστικών μέτρων, επιβάλλεται να λάβουμε άμεσα μέτρα επανεκκίνησης του real estate και του κλάδου των κατασκευών, για να προλάβουμε – στο βαθμό του δυνατού – τις ενδεχόμενες παρενέργειες του κορονοϊού στο ελληνικό real estate στο αρχικό τους στάδιο.
Το real estate αποτελεί έναν σημαντικό πυλώνα για την ανάπτυξη της ελληνικής οικονομίας. Κατά συνέπεια πρέπει να αποτελέσει μέρος της κυβερνητικής πολιτικής των επόμενων μηνών όχι μόνο η εντατική προσπάθεια για περιορισμό των αρνητικών επιπτώσεων από τον κορονοϊό, αλλά και η έμπρακτη υποστήριξη αυτού του τομέα, προκειμένου να αναπτυχθεί δυναμικά στο άμεσο μέλλον. Οι επενδύσεις στις κατασκευές θα υποστηρίξουν, άλλωστε, την ανάκαμψη της οικονομίας αισθητά. Με έναν σμπάρο, λοιπόν, τρία τρυγόνια!
Έτσι, προτείνονται παρακάτω δώδεκα μέτρα, πρόσθετα ως προς τα ήδη ισχύοντα, τα οποία θα έχουν θετικό αντίκτυπο στην αγορά των ακινήτων και στον κατασκευαστικό κλάδο. Θα έχουν περιορισμένη διάρκεια ισχύος για να παρακινήσουν επενδυτές σε άμεσες ενέργειες, ξεπερνώντας τους φόβους και την κακή ψυχολογία των ημερών μας. Τα μέτρα μπορούν να παίρνονται και σταδιακά, αν και μόνο η συνολική εφαρμογή του πακέτου θα προκαλέσει ένα πραγματικό ‘θετικό σοκ’. Τα οικονομικά οφέλη θα παρέχονται με συγκεκριμένες δεσμεύσεις, που εάν δεν τηρούνται, θα ακυρώνονται αναδρομικά και θα επιστρέφονται έντοκα στο κράτος. Παράλληλα, θα πρέπει να λάβουν χώρα επενδύσεις κι από το ίδιο το κράτος.
Τα μέτρα θα ισχύουν, λοιπόν, για το 2020 και το 2021. Είναι προφανές, ότι θα πρέπει να αναλυθούν το κόστος των μέτρων, το όφελος για την οικονομία, όπως και οι ενδεχόμενες αρνητικές επιπτώσεις αυτών (profit and loss). Επίσης, θα πρέπει να ελέγχεται η εφαρμογή των μέτρων, και να εξασφαλισθούν επαρκείς πόροι, αν και οι τελευταίες αποφάσεις της ΕΚΤ θα διευκολύνουν αισθητά την εξεύρεση πόρων. Σε κάθε περίπτωση, θα πρέπει να αποφευχθούν ‘φούσκες’ και μεγάλες στρεβλώσεις της αγοράς. Έτσι, για άλλη μία φορά, σημαντική θα είναι η σωστή δοσολογία των μέτρων (fine tuning). Είναι προφανές, ότι δεν θα μπορεί ο δικαιούχος να κάνει χρήση πολλών μέτρων ταυτόχρονα.
Ας δούμε, λοιπόν, τα μέτρα.
- Σύσταση ειδικής ομάδας real estate (αντίστοιχη της ομάδας για την επιδημία)
Η ομάδα αυτή θα παρακολουθεί μέχρι το τέλος του 2021 την πορεία του κλάδου των ακινήτων και των κατασκευών, και θα προτείνει διορθωτικές ή και πρόσθετες κρατικές ενέργειες, εάν και όπου απαιτείται. Δυστυχώς, στην παρούσα ειδική συγκυρία κρίνονται απαραίτητες οι κρατικές ενέργειες – παρεμβάσεις. Η ομάδα θα είναι ολιγομελής, και θα συμμετέχουν μόνο ειδικοί σύμβουλοι με βαθιά γνώση της ελληνικής αγοράς ακινήτων και των οικονομικών αυτής.
- Χαμηλότοκα δάνεια για καινούργια ακίνητα, νέες κατασκευές και ανακαινίσεις
Οι τράπεζες θα προσφέρουν ανά δικαιούχο δάνεια μέχρι 100.000 Ευρώ, δεκαετούς διάρκειας, με επιτόκιο κάτω του 1,0% και με εγγύηση δημοσίου. Προϋπόθεση θα είναι, είτε να αγοραστεί κτίριο ή διαμέρισμα, πάντα ως πρώτη κατοικία, νεότερο της πενταετίας και ενεργειακής κατηγορίας Α, είτε να κατασκευαστεί νέο κτίριο, με το ίδιο ενεργειακό στάνταρ. Εφόσον η επένδυση ξεπερνά τις 100.000,- Ευρώ, το υπόλοιπο του κόστους θα πρέπει να το καλύπτει ο επενδυτής με ιδία κεφάλαια ή με πρόσθετο δανεισμό από τράπεζα.
Για έργα εκτός αστικών κέντρων, π. χ. σε προάστια ή σε χωριά πλησίον πόλεων, θα μπορούσαν να προβλεφθούν και μεγαλύτερα δάνεια, π. χ. ύψους 120.000,- Ευρώ, υποστηρίζοντας έτσι και την αποσυμφόρηση των πόλεων.
Τα εν λόγω χαμηλότοκα δάνεια θα μπορούν να δίδονται και για ανακαινίσεις κτιρίων, εφόσον, όμως, περιλαμβάνουν ενεργειακές αναβαθμίσεις, και ως αποτέλεσμα των εργασιών το κτίριο ανέβει τουλάχιστον στην ενεργειακή κατηγορία Β+. Τα δάνεια για τις ανακαινίσεις δεν θα ξεπερνούν τις 25.000,- Ευρώ, ενώ δεν θα δίδονται επιδοτούμενα δάνεια για την αγορά παλαιών ακινήτων. Πάρα ταύτα, το μέτρο θα ενισχύσει έμμεσα και την αγορά παλαιών ακινήτων, καθότι θα υποστηρίζεται η αναβάθμιση τους.
Σε κάθε περίπτωση, κρίνεται απαραίτητη η συνέχιση της δανειοδότησης της εν λόγω αγοράς. Δεν θέλω να θυμίσω τις συνέπειες στην αγορά του real estate όταν, πριν περίπου 10 χρόνια, οι τράπεζες διέκοψαν σχεδόν πλήρως τη δανειοδότηση της αγοράς ακινήτων.
- Δημόσια έργα – υποδομές
Το κράτος θα πρέπει να εκκινήσει άμεσα ένα γενναιόδωρο πρόγραμμα δημοσίων επενδύσεων για τα έτη 2020 και 2021 με 20 δις. Ευρώ. Θα αφορά κατά το ήμισυ ώριμα έργα υποδομών, και κατά το άλλο μισό πολλά μικρά δημόσια έργα ανά τη χώρα. Τα μικρότερα έργα μπορούν να ανατεθούν πιο άμεσα, και έτσι θα δώσουν γρήγορα εργασία στον κλάδο και χρήματα στην πραγματική οικονομία. Εκτιμώ, άλλωστε, πως χρίζουν άμεσης συντήρησης δημόσιοι χώροι και δρόμοι σε πολλές πόλεις. Το ίδιο αφορά και νοσοκομεία και άλλα δημόσια κτίρια. Ιδού, λοιπόν, η ευκαιρία!
- Νέος αναπτυξιακός νόμος – ΕΣΠΑ
Πριν λίγες εβδομάδες έκλεισε ένας κύκλος του αναπτυξιακού νόμου (Ν. 4399/2016). Οι προτάσεις θα πρέπει, λοιπόν, να εγκριθούν με διαδικασίες fast track, για να ξεκινήσουν τα έργα άμεσα. Προτεραιότητα θα πρέπει να έχουν οι προτάσεις, που περιλαμβάνουν κτιριακά – κατασκευαστικά έργα. Ίσως, απαιτηθεί αύξηση του προϋπολογισμού του εν λόγω προγράμματος, αλλά και να ανοίξει άμεσα νέος κύκλος υποβολών. Ιδανικά θα μπορούσαν να δοθούν και προκαταβολές, που θα επιταχύνουν περαιτέρω την υλοποίηση των έργων.
Πρόσθετα, να προκηρυχθεί έκτακτο πρόγραμμα της τάξεως του 1 δις. Ευρώ, π. χ. μέσω ΕΣΠΑ, που θα επιδοτεί μικρότερα κτιριακά έργα επιχειρήσεων, π. χ. έως 300.000,- Ευρώ, με έμφαση σε ειδικούς τομείς, όπως τη μεταποίηση αγροτικών προϊόντων και τις βιομηχανίες με μεγάλη εξαγωγική δραστηριότητα, όχι όμως τον τουρισμό. Έτσι, με ποσοστό επιδότησης 50% (μέγιστη επιδότηση: 150.000,- Ευρώ) θα μπορέσουν να επιδοτηθούν πάνω από 6.500 έργα. Οι αντίστοιχοι φάκελοι, μιλώντας και ως Μηχανικός, μπορούν να είναι έτοιμοι σε λίγες εβδομάδες.
- Ρευστότητα για επενδύσεις
Σε περιόδους αβεβαιότητας είναι σημαντική η διατήρηση της ρευστότητας της επιχείρησης σε ‘καθησυχαστικά’ επίπεδα. Ταυτόχρονα, δεν πρέπει, όμως, να σταματά η αναπτυξιακή πορεία της εκάστοτε επιχείρησης. Αν συνδυάσουμε, λοιπόν, τη δυνατότητα μετάθεσης αποπληρωμής υποχρεώσεων προς το κράτος (εκτός ΦΠΑ) με την επένδυση σε νέα κατασκευαστικά έργα, θα δώσει κίνητρο υλοποίησης έργων, και δει εάν το έργο είναι απαραίτητο για την ανάπτυξη της επιχείρησης. Συνεπώς, για κάθε Ευρώ που θα επενδύσει μία επιχείρηση σε κατασκευαστικό έργο μέχρι 100.000,- Ευρώ, που θα εγκριθεί μέχρι το τέλος του ερχόμενου Σεπτέμβρη και θα υλοποιηθεί μέχρι 31.12.2021, θα μπορεί να μεταθέτει ισόποσες πληρωμές άτοκα και με αντίστοιχη ρύθμιση, για μετά το 2021.
- Επιτάχυνση αδειοδοτήσεων
Λόγω επιδημίας, ο κρατικός μηχανισμός έχει μπει σε modus αυτοπροστασίας. Στις μέρες υπολειτουργίας θα συσσωρευτούν αρκετοί φάκελοι αδειοδότησης, που πρέπει να εγκριθούν άμεσα, για να μην καθυστερήσει η έναρξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας.
Ειδικά για τις Πολεοδομίες το κράτος θα πρέπει να λάβει μέτρα, για να μην υπάρχουν περαιτέρω καθυστερήσεις. Πιθανώς, θα βοηθήσει η μεταβατική συμμετοχή ιδιωτών Μηχανικών, όπως γίνεται με τους ελεγκτές δόμησης. Αυτοί θα μπορούν να ελέγχουν τους φακέλους και να συντάσσουν εκθέσεις ελέγχου, που θα εγκρίνονται μόνο σε τελικό επίπεδο από τις υπηρεσίες δόμησης των δήμων.
Σίγουρα, η γενικότερη επιτάχυνση των διαδικασιών αδειοδότησης και η μείωση της γραφειοκρατίας θα αποτελούσε επιχείρημα για προσέλκυση επενδύσεων.
Ας αναφέρουμε επί τη ευκαιρία και τις τελικές εγκρίσεις γνωστών μεγάλων έργων που εκκρεμούν. Τα έργα αυτά, κι από μόνα τους μπορούν να αυξήσουν αισθητά την κίνηση στον τομέα των κατασκευών.
- Φοροαπαλλαγές
Είναι προφανές, ότι οι φοροαπαλλαγές πάντα μπορούν να δώσουν ισχυρά κίνητρα για επενδύσεις. Συνεπώς, ο νομοθέτης θα πρέπει για κάθε Ευρώ που επενδύει μία επιχείρηση σε κατασκευαστικό έργο μέχρι 500.000,- Ευρώ, από τώρα και μέχρι τις 31.12.2021, να της δίνει φοροαπαλλαγές (εκτός ΦΠΑ) της τάξεως του 25% της επένδυσης, οι οποίες θα είναι άμεσες και θα ισχύουν ήδη για το έτος υλοποίησης του έργου, ενώ ο αντιλογισμός (φόρος κερδών επιχείρησης μείων φοροαπαλλαγές) θα μπορεί να λάβει χώρα μέχρι και τρία χρόνια από το έτος έναρξης του έργου.
- Μείωση ΦΠΑ
Θα πρέπει να μειωθεί για τους επόμενους μήνες και μέχρι το τέλος του 2021 ο συντελεστής ΦΠΑ για όλες τις οικοδομικές εργασίες, τα δομικά υλικά και τις υπηρεσίες Μηχανικών και Συμβούλων για την κατασκευή στο 13%. Αυτό θα μειώσει αισθητά το κατασκευαστικό κόστος, και εκτιμώ, ότι θα δώσει σημαντική ώθηση να επενδύσει κανείς εντός του προαναφερόμενου χρονικού ορίζοντα. Και πάλι, η εν λόγω μείωση φόρου θα πρέπει να αφορά το χρόνο υλοποίησης των δαπανών και όχι τον χρόνο πιστοποίησης αυτών. Πιθανώς, αυτό θα αντισταθμίσει ενδεχόμενη – λόγω κορονοϊού – πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας του επόμενου χρονικού διαστήματος.
- Γρήγορες αποσβέσεις
Για επενδύσεις σε επαγγελματικά ακίνητα, που θα πάρουν οικοδομική άδεια από την 01.05.2020 και θα ολοκληρωθούν μέχρι τις 31.12.2021, θα πρέπει να προβλεφθεί κατ’ εξαίρεση ταχύτερη περίοδο απόσβεσης, η οποία θα είναι ίση με πέντε (5) έτη.
- Προστασία της πρώτης κατοικίας
Ίσως λόγω της ακραίας περίστασης που βιώνουμε, κάποιοι ιδιοκτήτες να μην μπορέσουν να ανταπεξέλθουν στις δανειακές τους υποχρεώσεις. Προκειμένου να μην υπάρξουν σημαντικά προβλήματα σε διάφορα επίπεδα στην αγορά κατοικιών, ο νομοθέτης πρέπει να προβλέψει ειδική ρύθμιση για τους δανειολήπτες, προστατεύοντας κατάλληλα για τουλάχιστον ένα έτος ακόμα την πρώτη κατοικία. Εννοείται, ότι εξαιρούνται οι στρατηγικοί κακοπληρωτές και θα πρέπει να τεκμηριώνεται η αδυναμία πληρωμής.
- Άτοκα δάνεια για ενοίκια βιώσιμων επιχειρήσεων
Μετά από το lockdown, ίσως κάποιες επιχειρήσεις αντιμετωπίσουν θέματα ρευστότητας, παρόλο που το κράτος ήδη έχει προβλέψει σημαντικά υποστηρικτικά μέτρα. Συνεπώς, για τις τεκμηριωμένα βιώσιμες επιχειρήσεις, το κράτος θα πρέπει να προβλέψει άτοκα δάνεια για τα μισθώματα έξι μηνών. Στο χρονικό αυτό διάστημα, η επιχείρηση θα έχει την ευκαιρία να επανέρθει σε ‘φυσιολογικές’ συνθήκες. Η αποπληρωμή του δανείου θα γίνει σε 12 άτοκες δόσεις από την 01.01.2021.
Με το μέτρο αυτό θα υποστηριχθούν οι επιχειρήσεις, ενώ παράλληλα θα αποφευχθεί να δούμε άμεσα πληθώρα άδειων καταστημάτων και γραφείων, γεγονός που θα επηρέαζε πολύ αρνητικά την αγορά του real estate.
- Go digital – επιδότηση ψηφιακής προβολής και προώθησης ακινήτων
Οι τελευταίες μέρες έδειξαν, ότι το διαδίκτυο θα έχει ολοένα και περισσότερη επιρροή στην καθημερινότητα μας στη μετά κορονοϊό εποχή. Έτσι, η κυβέρνηση θα πρέπει να υποστηρίξει όλες τις ενέργειες που σχετίζονται με την προβολή – προώθηση των ακινήτων προς δυνητικούς αγοραστές, κυρίως από το εξωτερικό. Θα μπορούσαν να προβλεφθούν ειδικές επιδοτήσεις από το ΕΣΠΑ, που θα καλύπτουν το 50% των σχετικών δαπανών, με ταβάνι τις 5.000,- Ευρώ ανά δικαιούχο.
Είναι προφανές, ότι κάποια από τα παραπάνω προτεινόμενα μέτρα θα μπορούσαν να θεωρηθούν ‘ακραία’, λαμβάνοντας υπόψη, ότι η επιδημία είναι εν εξελίξει, και δεν έχουμε ακόμα στοιχεία για τις ενδεχόμενες επιπτώσεις. ‘Όμως, οι ιδιαίτερες περιστάσεις, όπως αυτές που ζούμε, απαιτούν ιδιαίτερες απαντήσεις – θέλουν ένα ισχυρό ‘θετικό σοκ’. Θεωρώ απαραίτητο, να εφαρμοστούν τα παραπάνω μέτρα, έστω και προληπτικά, έστω και σταδιακά, δηλαδή με αρχικά μικρούς επί μέρους προϋπολογισμούς, παρά να περιμένουμε να δούμε τα αποτελέσματα και να αντιδράσουμε μετά. Η προληπτική, άμεση και δυναμική ανταπόκριση για την αντιμετώπιση του ιού σε επιδημιολογικό επίπεδο δικαιώνεται μέχρι στιγμής, μιας και ο αριθμός των θανάτων παραμένει περιορισμένος. Αντίστοιχα, ας μη ρισκάρουμε να δούμε πολλά πτώματα στο ελληνικό real estate!
——————————
Ο Αλέξανδρος Γ. Μαββίδης είναι Αρχιτέκτων Μηχανικός και Γενικός Διευθυντής της Μαββίδης + Συνεργάτες.
