«Ο οδικός χάρτης για το μέλλον της ακίνητης περιουσίας, βιώσιμη ανάπτυξη ESG & AI» ήταν το κεντρικό θέμα του Panel IV του συνεδρίου GREI24 με ομιλητες τους κ.κ. Σωτήρη Μπακαγιάννη, Διευθύνων Σύμβουλος, Intracom Properties, Στέλιο Σακαρέτσιο, Πρόεδρος ΔΣ, Ελληνικό Κτηματολόγιο, Κωνσταντίνο Σιδερή, Ανώτατο Διευθυντικό Στέλεχος, Inventiο, Σταύρος Σιώκος, Co-Founder & Managing Partner, Astarte Capital
Στην τοποθέτησή του ο κ. Μπακαγιάννης ανέφερε:
Eίχαμε ένα πολύ θερμο καλοκαίρι , που μας υπενθύμισε ότι όλα τα κλιματικά φαινόμενα είναι εδώ. Δεν συζητάμε αν το ESG είναι κάτι που πρέπει να κάνουμε πρέπει να είναι κομμάτι της καθημερινότητάςμας, να το δούμε στην ουσία του, να εξασφαλίζουμε ότι έχουμε βιώσιμα κτήρια που θα καταναλώνουν λιγότερο και να είναι πιο φιλικά στο περιβάλλον. Στο social κομμάτι, πρέπει να καλύπτουμε τις ανάγκες των ανθρώπων μας. Όσον αφορά το governance, οι μεγάλοι όμιλοι πρέπει να ακολουθούν τους κανόνες, δεν είναι πια προσωπικές εταιρείες, έχουν ένα πλέγμα αποφάσεων και διαδικασιών, που να οδηγούν στο να έχουμε βιώσιμη ανάπτυξη στα κτήριά μας.
Διαθέτουμε ένα συνδυασμένο portfolio περίπου 120 εκατ., το οποίο έχει προκύψει από ένα spin-off των ακινήτων που είχε ο όμιλος Ιntracom Holdings και της εξαγοράς μιας εταιρείας της ΚΟΥΚΛΙΝΑΣ-ΛΑΠΠΑΣ. Το χαρτοφυλάκιο αποτελείται από διάφορα κτήρια παλιά κυρίως, τα οποία προσφέροντσαι για ανακαίνιση, ανακατασκευή και στα οποία η ανάγκη βιώσιμών μεθόδων εφαρμογής είναι επιτακτική. Αρχίζουμε να τα πιστοποιούμε, η διαδικασία αυτή μας βοηθά να βελτιώσουμε τα κτήριά μας. Κάνουμε esg reporting, παλιά θα λέγαμε ότι το esg είναι κάτι πρωτοπόρο, αυτή τη στιγμή είναι αναγκαίο. Kάνουμε επίσης έργα τουριστικά που έχουν κι αυτά τεράστιες προκλήσεις.
Ο κ. Μπακαγιάννης αναφέρθηκε και στις παρεμβάσεις που πρέπει να γίνουν σε νομικό και θεσμικό πλαίσιο για την εφαρμογή του esg και παρέθεσε τα προσκόμματα που προκύπτουν όπως πχ στη διαδικασία αλλαγών χρήσεων γης ή τα προβλήματα που δημιουργούνται απο το χωροταξικό. Παράλληλα, αναφέρθηκε στην έλλειψη υποδομών
Παράλληλα, τόνισε την ανάγκη οι επενδύσεις αυτές, πέραν των πιστοποιήσεων να λαμβάνουν και τις κατάλληλες ασφαλιστικές καλύψεις, προκειμένου σε όλο τον κύκλο ζωής ενός ακινήτου να “μπορούμε αν κάτι συμβεί να το αντικαταστήσουμς ή να το αποκαταστήσουμε”.
Ο κ. Σακαρέτσιος ανέφερε τα εξής:
Βρισκόμαστε σε φάση ενός εκτεταμένου μετασχηματισμού που περιλαμβάνει την ψηφιοποίηση, κάτι που έχει και esg επιπτώσεις. Διαδεχόμαστε τα υποθηκοφυλακία που βρίσκονταν σε 392 σημεία σε όλη τη χώρα, ήταν κτήρια χωρίς αποδοτικότητα. Τώρα αντιμετωπίζουμε αυτή την κατάσταση με ενεργειακά σύγχρονα, νέα κτήρια αλλά και μέσω της ψηφιοποίησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι με την καθιέρωση της Ψηφιακής συναλλαγής έχουν αποφευχθεί 80.000 μετακινήσεις πολιτών και εκπομπές 200 τόνων co2 σε έναν μόλις χρόνο.
Σχετικά με την είσοδο της ΑΙ στο Κτηματολόγιο ανέφερε: Με την κατάργηση των υποθηκοφυλακίων είχαμε να διευθετήσουμε 200.000 νομικές εκκρεμότητες. Η ΑΙ ήταν η λύση για να πετύχουμε αυτό και να τα κάνουμε όλα πιο γρήγορα. Ο νομικός έπρεπε να μελετήσει όλο το νομικο πλαίσιο μιας αγοραπωλησίας, μια διαδικασία που ξεπερνούσε ακόμα και τις 2,5 ώρες. Για να πετύχουμε ταχύτητα αναπτύξαμε ένα ψηφιακό εργαλείο στο οποίο εργάζονται οι νομικοί μας με αλγόριθμους και chatgpd, ο αλγόριθμος εκαπιδεύτηκε να διαβάζει τα συμβόλαια και εντοπίζει όλες τις πληροφορίες που απαιτούνται και να τις φέρνει μπροστά στην οθονη του προϊσταμένου του κτηματολογικού γραφείου και ταυτόχρονα με διαλειτουργικότητες με άλλα συστήματα του δημοσίου κάνουμε cross check όλων των πληροφοριών γρήγορα και εύκολα. Όλη αυτή η εμπειρία γίνεται πλέον αυτόματα. Το προσωπικό μας έχει έτοιμες εισηγήσεις έτοιμο αποτέλεσμα νομικού ελέγχου που απλά επικυρώνει. Η πιλοτική λειτουργία έχει τρέξει σε 3.500 υποθέσεις και σύντομα θα ψηφιστεί το αντίστοιχο νομοσχέδιο στο τέλος επόμενης εβδομάδας για να καθιερωθεί η χρήση της ΑΙ σε αυτές τις εργασίες.
“Ειμαστε εδώ για να μετατρέψουμε το Κτηματολόγιο από πρόβλημα, σε σύμμαχο για το real estate” είπε.
Ο κ. Σακαρέτσιος προανήγγειλε και την είσοδο ενός νέου εργαλείου που θα παρέχει πραγματική εικόνα για τις συναλλαγές ακινήτων. Αυτά τα δεδομένα θα βγαίνουν προς τα έξω κι έτσι θα ενημερώνεται η αγορά real time τι συμβαίνει σε κάθε περιοχή.
Λαμβάνοντας τον λόγο ο κ. Σιδερής ανέφερε μεταξύ άλλων:
Πριν δύο χρόνια δημιουργήθηκε η εταιρεία μας με βασικό στόχο την υλοποίηση ενός απαιτητικού pipeline που είχε η H.I. G. στο κλάδο logistics και του hospitality.
Έχουμε αναλάβει το μελετητικό, αδειοδοτικό και κατασκευαστικό αντικείμενο αυτών των έργων. Συγχρόνως έχει στηθεί έτσι ώστε να προσφέρει ολοκληρωτικές υπηρεσίες ανάπτυξης και διαχείρισης ακινήτων και αυτός είναι ο επόμενο στόχος.
Βασική προϋποθεση για τις επενδύσεις μας είναι τα esg κριτήρια. Ο δρόμος μας προς την πιστοποίηση δεν έχει φτάσει στα πρότυπα του εξωτερικού ωστόσο μπαίνουν οι βάσεις. Είναι σημαντικό να γνωρίζουμε ότι μια επένδυση που δεν έχει γίνει με βάση αυτά τα κριτήρια δεν θα μπορεί να είναι και επιτυχημένη στο μέλλον.
Σχετικά με τα πρότζεκτ της εταιρείας, ο ίδιος ανέφερε: Έχουμε τρέξει 2 ανακαινίσεις στη Ρόδο όπου τα ακίνητα έχουν λάβει πιστοποίηση Breeam in use. Τώρα έχουμε στα σκαριά ένα έργο γραφειακών χώρων που θα πιστοποιηθεί με Leed Gold. Oι επόμενες επενδύσεις μας αφορούν δυο ξενοδοχειακές ανακαινίσεις σε Κέρκυρα και Κρήτη, ακόμη δύο σε Κέρκυρα καθώς και μια ανακαίνιση στις αποθληκες της εταιρείας μας. Και τέλος έχουμε το μεγάλο έργο της Χαλυβουργίας. Σε όλες τις επενδύσεις υπάρχει σύμβουλος να μας κατευθύνει με πιστοποίηση για λόγους ουσίας. Στις αρχές του 2025 προσβλέπουμε στην ανάπτυξη γραφειακών χώρων στο Μαρούσι… Όλες οι επενδύσεις θα πιστοποιηθούν.
Ο κ. Σιώκος στην τοποθέτησή του είπε:
Παρουσιάζοντας ένα αρχικό βίντεο με το project Olympia, o κ. Σιώκος ανέφερε ότι πρόκειται για το μεγαλύτερο πρότζεκτ στην Ευρώπη που δείχνει πώς μπορείς να κάνεις σε μια πόλη και να την αλλάξεις. Δεν υπάρχει ούτε ένα διαμέρισμα, το esg περιλαμβάνει και την κατασκευή, δεν αφορά μόνο εκείνους που θα πάνε να εργαστούν και να μείνουν εκεί. Ένα πρόβλημα που αντιμετωπίζουμε είναι ότι φτιάχνονται ολόκληρα συγκροτήματα για μια εταιρεία, “δεν είναι σαν το Νιάρχος για όλη την κοινωνία”. Το πρότζεκτ σαν επένδυση από 250 εκατ. έφτασε σε 2,5 δις σε 6 χρόνια. Πρόκειται για ένα κτήριο του 1880 που τώρα θα έχει το μεγαλύτερο θέατρο στην Ευρώπη, το μεγαλύτερο jazz club. Μας δείχνει πώς πρέπει να δεις το esg σε συνάρτηση με την κοινωνία. Αυτό το κτήριο είχε ένα ebitda γύρω στα 10 εκατομμύρια όταν το πήραμε. Το 2025 θα έχει 250 εκατ.
Στην Αγγλία ο δήμος απαιτεί πλέον το προϊόν που παράγεις να είναι net zero. Αν δεν το κάνεις έρχεσαι αντιμέτωος με πρόστιμο. Δεν μπορεί να γίνει στο 100% κάτι τέτοιο αλλά μας κατευθύνουν προς το net zero. Επιπλέον μας “αναγκάζουν” να φτιάξουμε διαμερίσματα για νοσοκόμες, αστυνομικούς, γιατρούς, δασκάλους, πυροσβέστες και να τα δώσουμε δωρεάν.
Όσον αφορά το Net zero στην Ελλάδα επικεντρώνονται στο κτήριο να είναι ενεργειακά κατάλληλο μετά την κατασκευή του. Στην Αγγλία σε αναγκάζουν και κατά την κατασκευή του να το έχεις κάνιε γίνει όσο πιο net zero γίνεται. Για παράδειγμα ένα ξενοδοχείο που κάναμε για το Olympia, όλα τα δωμάτια είναι προκατασκευσμένα και κατασκευάζονται σαν lego. Πρέπει να αποδείξουμε ότι τα υλικά μπορούν να απορροφήσουν, να δείξουμε τι κάνουμε το χώμα και τα υλικά που χρησιμοποιούνται, πόσα δέντρα θα καλλιεργήσουμε για να ισορροπήσουμε τα σίδερα και το αλουμίνιο που χρησιμοποιούμε. Στο budget μας υποχρεώνουν να κάνουμε κι αυτό. Κάναμε δική μας μονάδα παραγωγής ενέργειας, μετρήσαμε την κατανάλωση νερού, υπάρχει ακόμα και πάτωμα τύπου mall που μπορεί να παράξει ενέγεια με το περπάτημα.
Αυτό που βλέπω να υπάρχει έλλειψη στην Ελλάδα είναι μεμονωμένα προτζεκτ που δύσκολα περιλαμβανουν και την κοινωνία. Το ένα γραφείο είναι διπλα στο άλλο και δημιουργούνται κυκλοφοριακά θέματα και υπαρξιακά θέματα. Οι επενδύσεις συγκεντρώνονται πολύ στα γραφεία, τα logistics και τα ξενοδοχεία, δεν υπάρχει περιφερειακή ανάπτυξη. Δεν υπάρχουν φοιτητικές εστίες, ξεκίνησαν αλλά δεν υπάρχει ανάμειξη της κοινωνίας. Γενικότερα, δεν υπάρχουν θεματικές αναπτύξεις. Σε όλον τον υπόλοιπο κόσμο τα γραφεία μειώνονται ενώ εδώ αυξάνονται. Υπάρχει πολύ μικρή ανάπτυξη στην Περιφέρεια -πλην των ξενοδοχείων.
Στο ερώτημα τι φοβούνται oι ξένοι επενδυτές ο ίδιος απάντησε:
Το πρόβλημα της Ελλάδας είναι νομικό και κυρίως δικαστικό. Πρέπει να δείξουμε μια κυβερνητική σταθερότητα, καθώς με το που αλλάζει μια κυβέρνηση αλλάζουν τα πάντα, ο επενδυτής δεν θέλει τη συνεχή μεταβλητότητα. Όταν έχεις ένα σπίτι που δεν μπορείς να διώξεις εκεινον που στο κατέστρεψε, αυτό δεν είναι φυσιολογικό. Όλα θέλουν χρονο για να βρεις το δίκιο σου. Έχουμε καλούς νόμους αλλά όχι γρήγορη εκδίκαση υποθέσεων.
Οι επενδυτές πρέπει να είναι μακρχρόνιοι και εμείς πρέπει να επιδείξουμε μια σταθερότητα. Μιλάμε για τουρισμό, όμως η Νο1 χώρα στην ανάπτυξη τουρισμού είναι η Αλβανία. Δεν μιλάει κανεις για αυτό, υπάρχουν ευκαιρίες που αν εμείς δεν κινηθούμε γρήγορα, να φτιάξουμε πραγματικές υποδομές, θα χαθούν. Όλα γίνονται άναρχα.
Φωτό: ©Θεόδωρος Αναγνωστόπουλος/PHOTOPRESS Θ&Α Αναγνωστόπουλοι
