Η νέα εποχή των εισηγμένων ΑΕΕΑΠ

του Κ.Μ. Γελαντάλι

Ρεκόρ εικοσαετίας καταγράφουν οι ξένες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, αγγίζοντας σχεδόν τα 2 δισ. ευρώ το 2022, ποσό υψηλότερο κατά 68% συγκριτικά με το 2021. Σύμφωνα με τα στοιχεία της Τραπέζης της Ελλάδος, οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις στην εγχώρια αγορά ακινήτων ανήλθαν, το 2022, στο ποσό των 1,975 δισ. ευρώ, από 1,176 δισ. ευρώ που ήταν το 2021 και 1,449 δισ. ευρώ το 2019, χρονιά που κατείχε τα πρωτεία μέχρι σήμερα. 

Είναι χαρακτηριστικό το γεγονός πως τα σχεδόν 2 δισ. ευρώ που δαπάνησαν ξένοι αγοραστές στην ελληνική αγορά ακίνητης περιουσίας κατά την περσινή χρονιά αντιστοιχούν στο 21,7% του συνολικού ποσού των 9,063 δισ. ευρώ, που είναι οι καθαρές ξένες άμεσες επενδύσεις σε ακίνητα το διάστημα 2002-2022, με βάση τα στοιχεία της ΤτΕ. Μόνο κατά τη διάρκεια του τελευταίου τριμήνου, εισέρρευσαν στο εγχώριο real estate σχεδόν 700 εκατ. ευρώ –για την ακρίβεια 698,5 εκατ. ευρώ–, ποσό επίσης ρεκόρ σε σχέση με τις «επιδόσεις» που έχουν σημειωθεί σε όλα τα τρίμηνα των τελευταίων 20 ετών. 

Μετά από μια διετία σημαντικών επενδυτικών τοποθετήσεων, ωστόσο, σχεδόν στο σύνολό τους, οι εγχώριες ΑΕΕΑΠ έχουν αυξήσει τη μόχλευση δανειακών κεφαλαίων, που, αν και παραμένει διαχειρίσιμη (και σίγουρα κάτω από το 75% που επιτρέπει η σχετική νομοθεσία), εντούτοις αποτελεί υπολογίσιμο παράγοντα για την επενδυτική στρατηγική των επόμενων μηνών. Ήδη, από το τέταρτο τρίμηνο του 2022, στελέχη του εγχώριου κλάδου συνομολογούσαν πως οι συνθήκες δημιουργούν προκλήσεις, ενώ διέκριναν ότι στην Ευρώπη παρατηρείται ισχυρή πίεση στις υπερδανεισμένες εταιρείες RICS. 

Στο πλαίσιο αυτό, η μεγαλύτερη ΑΕΕΑΠ της χώρας, η Prodea Investments, έχει συνάψει σύμβαση αντιστάθμισης επιτοκιακού κινδύνου για ποσό 575 εκατ. ευρώ δανείων με κυμαινόμενο επιτόκιο, ήτοι για το 64,3% των δανειακών της υποχρεώσεων. Σημειώνεται δε ότι ο δείκτης μόχλευσης δανειακών υποχρεώσεων προς το σύνολο του ενεργητικού ανερχόταν στο τέλος του 2022 σε 44,8%, ενώ τα ταμειακά διαθέσιμα της εταιρείας διαμορφώθηκαν στα 183,2 εκατ. ευρώ. Η εταιρεία βελτίωσε κατά το 2022 τα λειτουργικά κέρδη EBITDA –τα οποία αποτελούν επίσης ανάχωμα στις όποιες επιτοκιακές πιέσεις. Συγκεκριμένα, τα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων, αναπροσαρμογής αξίας των ακινήτων και λοιπών μη επαναλαμβανόμενων κονδυλίων (adjusted EBITDA) ανήλθαν σε 108,5 εκατ. ευρώ το 2022, έναντι 101,7 εκατ. το 2021. 

Η επιθετική επενδυτική πολιτική της Premia Properties (με την προσθήκη 23 ακινήτων την περασμένη χρονιά) ευλόγως επηρέασε και τους δείκτες δανειακής μόχλευσης της εισηγμένης. Από τη μια πλευρά, διπλασίασε τα κέρδη προ φόρων, τόκων και αποσβέσεων του ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA) στα 7,48 εκατ. ευρώ, έναντι 3,73 εκατ. ευρώ το 2022. Από την άλλη, όμως, αύξησε τον δείκτη μόχλευσής της στο 46,5% από 35,3% το 2021. 

Σύμφωνα με την αναλυτική παρουσίαση αποτελεσμάτων, ο καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) διαμορφώθηκε στο 47,27%, ενώ το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του ομίλου ανερχόταν σε 3,7%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 0,973%. Κατά την ανάλυση ευαισθησίας στην οποία προχώρησε η εισηγμένη, αν το κόστος δανεισμού του ομίλου –το οποίο κατά την 31^η Δεκεμβρίου 2022 ήταν 0,973%– αυξανόταν κατά 100 μονάδες βάσης, η επίδραση στα αποτελέσματα του ομίλου θα ήταν αρνητική κατά 800 χιλ. ευρώ (εξαιρώντας το σταθερό κόστος δανεισμού το οποίο απορρέει από το κοινό ομολογιακό δάνειο ύψους 100 εκατ. ευρώ), ενώ εάν μειωθεί κατά 100 μονάδες βάσης, δεν θα υπάρχει επίδραση. 

Στην αντιστάθμιση των υψηλών επιτοκίων δανεισμού από τις αποδόσεις των επενδυτικών ακινήτων της προσβλέπει η BriQ, η οποία υλοποιεί τη συγχώνευση με την επίσης εισηγμένη ΑΕΕΑΠ Intercontinental International. Υπενθυμίζεται ότι η συμφωνία μεταξύ των δύο εισηγμένων, η οποία ανακοινώθηκε τον περασμένο Φεβρουάριο, πρόκειται να υλοποιηθεί σε τρεις φάσεις, με ορίζοντα ολοκλήρωσης στα μέσα του 2024. 

H Trastor, από την πλευρά της, η οποία στο τέλος του 2022 παρουσίασε δείκτη μόχλευσης στο 45,6% (συνυπολογίζοντας τα ταμειακά της διαθέσιμα) και Δείκτη LTV (Καθαρός δανεισμός/Αξία επενδυτικού Χαρτοφυλακίου) 53,8%, εκτίμησε πως πρέπει να αναδιαρθρώσει τον δανεισμό της. Έτσι, στις αρχές του 2023, ανακοίνωσε πως προέβη στη σύναψη νέου Κοινού Ομολογιακού Δανείου 250 εκατ. ευρώ, με ευνοϊκότερους όρους, με κύριο στόχο την αποπληρωμή του υφιστάμενου δανεισμού (200 εκατ. ευρώ), αλλά και τη χρηματοδότηση νέων επενδύσεων (50 εκατ. ευρώ). Επιπλέον, τα προσαρμοσμένα κέρδη EBITDA ανήλθαν σε 14,291 εκατ. ευρώ, έναντι 11,833 εκατ. ευρώ του 2021, υποστηρίζοντας τις «άμυνες» της εταιρείας. Πάντως, προχωρώντας σε ανάλυση ευαισθησίας, η Trastοr υπολογίζει πως αν το επιτόκιο δανεισμού Euribor 3 μηνών, που αποτελεί το μεταβλητό κόστος δανεισμού του ομίλου και το οποίο στις 31 Δεκεμβρίου 2022 ήταν 2,13%, αυξηθεί/μειωθεί κατά 200 μονάδες βάσης, η ετήσια επίδραση στα αποτελέσματα του ομίλου θα είναι κατ’ εκτίμηση -/+ 4,2 εκατ. ευρώ.

Νέες εισαγωγές

Για το τέταρτο τρίμηνο του 2023 προγραμματίζεται η εισαγωγή της Trade Estates στο ΧΑ, με τον πρόεδρο του ομίλου, Βασίλη Φουρλή, να κάνει λόγο για πιθανή δημόσια εγγραφή στο δεύτερο δεκαπενθήμερο του Οκτωβρίου, όπως ο ίδιος ανέφερε στο περιθώριο της τακτικής γενικής συνέλευσης του ομίλου. 

Η εταιρεία έχει διαμορφώσει σήμερα NAV ύψους 230 εκατ. ευρώ (GAV άνω των 300 εκατ. ευρώ) και φιλοδοξεί να αντλήσει κεφάλαια έως και 100 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι στην ΑΕΕΑΠ του ομίλου ήδη έχει αποκτήσει ποσοστό 12% η Autohellas ενώ, σύμφωνα με τον ίδιο, πριν τη δημόσια εγγραφή ενδέχεται να υπάρξει placement μετοχών προς τρίτους. Σε κάθε περίπτωση, η εταιρεία στοχεύει σε ελεύθερη διασπορά μετοχών, που θα διαμορφωθεί τουλάχιστον στο 25%, όπως άλλωστε ορίζει η νομοθεσία. 

Μέχρι τις 15 Οκτωβρίου 2023 παρατείνεται η προθεσμία για την εισαγωγή των μετοχών της Noval Property στο χρηματιστήριο, σύμφωνα με σχετική ανακοίνωση. Αναφορικά με τα έργα της Noval, στο ακίνητο επί των οδών Χειμάρρας 10-12 και Λεωφόρου Αμαρουσίου-Χαλανδρίου στο Μαρούσι, τα κτήρια που στέγαζαν στο παρελθόν την Kodak έχουν κατεδαφιστεί. Στη θέση τους κατασκευάζεται σύγχρονο συγκρότημα γραφείων, αποτελούμενο από δύο ανεξάρτητους κτηριακούς όγκους, τρία επίπεδα υπογείων και έξι ανωδομής, συνολικής επιφάνειας περίπου 61.000 τ.μ. 

Οι κατασκευαστικές εργασίες έχουν ξεκινήσει (από την Redex του Ομίλου Κοπελούζου), με πλάνο ολοκλήρωσης στις αρχές του 2025. Η προσδοκώμενη πιστοποίηση για το εν λόγω γραφειακό συγκρότημα είναι LEED Platinum. Το προαναφερόμενο ακίνητο ανήκει κατά 50% στη Noval. Το άλλο 50% είναι ιδιοκτησία της Brook Lane Capital. Οι κεφαλαιουχικές δαπάνες που αντιστοιχούν στην ΑΕΕΑΠ είναι ύψους 38,7 εκατ., περιλαμβανομένης και της αναλογίας επί του τιμήματος αγοράς του οικοπέδου. 

Ανάπτυξη μικτών χρήσεων (κτήριο κατοικιών και γραφείων), μέσω ανακατασκευής του υφιστάμενου κτηρίου συνολικής επιφανείας περίπου 4.000 τ.μ. με δύο υπόγεια, βρίσκεται σε εξέλιξη επί της οδού Αρδηττού 40-42, στην περιοχή του Μετς στην Αθήνα. Προβλέπεται να ολοκληρωθεί το 2024, οι κεφαλαιουχικές δαπάνες είναι ύψους 8 εκατ. και η προσδοκώμενη πιστοποίηση LEED Gold.

Ευάλωτη η αγορά ακινήτων

Υπάρχουν διάφοροι λόγοι για τους οποίους η αγορά ακινήτων είναι ευάλωτη σε μια κρίση. Πρώτον, οι τιμές των ακινήτων αυξήθηκαν δραματικά τα τελευταία χρόνια. Αυτό οφείλεται σε διάφορους παράγοντες, όπως η χαμηλή προσφορά ακινήτων, η αυξημένη ζήτηση από επενδυτές και η φθηνή χρηματοδότηση. 

Δεύτερον, τα επιτόκια ανεβαίνουν. Αυτό καθιστά πιο ακριβό για τους ανθρώπους να αγοράσουν σπίτια και μπορεί να οδηγήσει σε μείωση της ζήτησης. 

Τρίτον, η οικονομία επιβραδύνεται. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση της ανεργίας και σε μείωση της αγοραστικής δύναμης των ανθρώπων. 

Το συνέδριο της Ένωσης Χρηματοδότησης Ακινήτων (NAREIT) πραγματοποιήθηκε τον Ιούνιο στο Marriott Marquis, στην Times Square της Νέας Υόρκης. Το συνέδριο συγκέντρωσε τα «μεγάλα κεφάλια» της χρηματοδότησης του κλάδου των ακινήτων, σε μια στιγμή που ο κλάδος αντιμετωπίζει προκλήσεις. Οι συναλλαγές σε εμπορικά ακίνητα είχαν σταματήσει και τα δάνεια που χορηγήθηκαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας χρειάζονταν διόρθωση. 

Παρά τις προκλήσεις, πολλοί συμμετέχοντες στο συνέδριο εμφανίστηκαν αισιόδοξοι για το μέλλον του κλάδου. Βασίστηκαν σε μια εκπληκτικά ανθεκτική αμερικανική οικονομία και τη γενική τάση των μέσων ενημέρωσης να υπερβάλλουν όσον αφορά τις προκλήσεις. Το πάρτι που ακολούθησε το συνέδριο θύμιζε την ανεμελιά του κλάδου το 2006, λίγο πριν τη χρηματοοικονομική κρίση. 

Ωστόσο, υπάρχουν εμπορικά ακίνητα αξίας περίπου 20 τρισ. δολ. στις ΗΠΑ, συμπεριλαμβανομένων γραφείων, ενοικιαζόμενων κατοικιών, αποθηκών και χώρων λιανικής, σύμφωνα με την Keefe, Bruyette & Woods. Η κρίση θα επηρεάσει διαφορετικά κάθε κατηγορία. Τα κτήρια γραφείων χαμηλότερης ποιότητας κατευθύνονται προς την κατηγορία των εμπορικών κέντρων χαμηλότερης ποιότητας: είναι, ουσιαστικά, μη χρηματοδοτήσιμα και πιθανότατα θα παραμείνουν έτσι έως ότου οι κατασχεμένες ιδιοκτησίες επανέλθουν στην αγορά σε δραστικά χαμηλότερες.

Prodea & Trastor

Εδώ και χρόνια, συζητείται το θέμα για το κατά πόσον οι ΑΕΕΑΠ Prodea και Trastor θα διευρύνουν μέσα από placements τις πολύ περιορισμένες μετοχικές τους διασπορές. Αν δεν το πράξουν φέτος, που το χρηματιστηριακό κλίμα είναι θερμό και η εγχώρια αγορά ακινήτων κινείται πολύ καλύτερα από τις ευρωπαϊκές, πότε περιμένουν να το υλοποιήσουν; Όσον αφορά στην Prodea, από τα τέλη του 2021 «τρέχει» το ενδεχόμενο διάθεσης μειοψηφικού ποσοστού προκειμένου να διευρυνθεί η «ελεύθερη διασπορά». Ενδεικτικά: Υπενθυμίζεται ότι η Ιnvel, με τη στήριξη μεγάλων θεσμικών, όπως Castlelake, Goldman Sachs κ.ά., απέκτησε το 2019 από την Εθνική Τράπεζα επιπλέον 32,7% της τότε Πανγαία ΑΕΕΑΠ και νυν Prodea, ανεβάζοντας το ποσοστό της στο 98%, επενδύοντας συνολικά 1 δισ. ευρώ για να αποκτήσει τον έλεγχο της μεγαλύτερης ελληνικής εταιρείας επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία. 

Πρόσφατα, η εταιρεία υπέγραψε με την «ΕΘΝΙΚΗ ΤΡΑΠΕΖΑ ΤΗΣ ΕΛΛΑΔΟΣ ΑΝΩΝΥΜΗ ΤΡΑΠΕΖΙΚΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» (ΕΤΕ) Μνημόνιο Συμφωνίας-Ιδιωτικό Συμφωνητικό αναφορικά με τα ακίνητα που σήμερα εκμισθώνει η εταιρεία στην ΕΤΕ, που περιλαμβάνει δύο σκέλη: αφενός μεν την πώληση ακινήτων στην ΕΤΕ, έναντι συνολικού τιμήματος 237,25 εκατ. ευρώ, που αντιστοιχεί στην αγοραία αξία αυτών των ακινήτων σύμφωνα με τις εκτιμήσεις ανεξάρτητων εκτιμητών, αφετέρου δε την τροποποίηση κάποιων όρων της μεταξύ των μερών μίσθωσης για τα εναπομείναντα ακίνητα, τα οποία δεν θα πωληθούν και θα παραμείνουν μισθωμένα στην ΕΤΕ. Ήδη έλαβε χώρα η πρώτη από τις πωλήσεις, η οποία αφορά ακίνητο αξίας 83,25 εκατ. ευρώ. Η υλοποίηση της λοιπής συμφωνίας αναμένεται να λάβει χώρα έως τις 31 Οκτωβρίου 2023. 

Η εταιρεία θα χρησιμοποιήσει σημαντικό μέρος των προσόδων από την πώληση για τη μείωση του δανεισμού της, ενώ το υπόλοιπο θα διατεθεί για την υλοποίηση του επενδυτικού της προγράμματος. Η Prodea AEEAΠ δρομολογεί ένα μεγάλο επενδυτικό πλάνο, που προσεγγίζει τα 700 εκατ. ευρώ. Σύμφωνα με τη Διοίκηση, πάνω από το 50% των νέων επενδύσεων είναι συμβασιοποιημένο, γεγονός που αναμένεται, το 2023, να προσδώσει επιπλέον μισθώματα 24 εκατ., τα οποία θα προστεθούν στο ετήσιο εισόδημα της εταιρείας. 

Orilina

Η Οrilina θα είναι η τρίτη εταιρεία και έχει γνωστοποιήσει την πρόθεσή της να εισαχθεί μέσα στο 2023. Σύμφωνα με τον νόμο που διέπει τις ΑΕΕΑΠ, οι εταιρείες οφείλουν να εισάγουν υποχρεωτικά τις μετοχές τους σε οργανωμένη αγορά εντός δύο ετών από τη σύστασή τους. Όμως οι εταιρείες επικαλούνται, τα τελευταία χρόνια, τις δυσμενείς συνθήκες που επικρατούν, προκειμένου να βρουν την κατάλληλη συγκυρία για την εισαγωγή τους. 

H Noval σημειώνει πως, λόγω των δυσμενών συνθηκών που επικρατούσαν κατά τη διάρκεια της πανδημίας Covid-19, τόσο στην Ελλάδα όσο και στις διεθνείς αγορές, η εταιρεία υπέβαλε αίτημα παράτασης της αρχικής προθεσμίας κατά ένα έτος και η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς τής χορήγησε άδεια για την παράταση της εισαγωγής των μετοχών μέχρι τις 15 Οκτωβρίου 2022. 

Ωστόσο, κατά τη διάρκεια του 2022, η αβεβαιότητα συνεχίστηκε και ενισχύθηκε, ως απόρροια του πολέμου μεταξύ Ρωσίας και Ουκρανίας και των γενικότερων γεωπολιτικών εξελίξεων, αλλά και της ενεργειακής κρίσης, επηρεάζοντας σημαντικά τις καταναλωτικές και επενδυτικές αποφάσεις και, κατ’ επέκταση, τις κεφαλαιαγορές και τη δυνατότητα άντλησης κεφαλαίων από αυτές. 

Έτσι, η Noval ζήτησε επιπλέον παράταση κατά ένα έτος, ήτοι μέχρι τις 15 Οκτωβρίου 2023, αν και άλλες εταιρείες μπήκαν στο ΧΑ την ίδια περίοδο. Το αίτημα το αποδέχθηκε η Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς. 

Επιπλέον, στις 27 Ιουνίου 2022, ολοκλήρωσε αύξηση του μετοχικού της κεφαλαίου με εισφορά εις είδος ακινήτων και μετοχών εταιρειών που κατέχουν ακίνητα, από συνδεδεμένα φυσικά και νομικά πρόσωπα. Το ποσό της ΑΜΚ ανήλθε σε 21.346.259 ευρώ. Η Noval δημοσίευσε ΕΒΙΤDA, χωρίς την επίδραση της αναπροσαρμογής ακινήτων, 12,8 εκατ. ευρώ, από 9,6 εκατ. ευρώ το 2022 σε σύγκριση με το 2021. Τα έσοδα από μισθώματα ανήλθαν στα 24,8 εκατ. ευρώ, από 15,9 εκατ. ευρώ, με την εύλογη αξία των ακινήτων της να ανέρχεται στα 484 εκατ. ευρώ. 

Τα καθαρά δημοσιευμένα κέρδη υποχώρησαν στα 24,4 εκατ. ευρώ, από 35,2 εκατ. ευρώ, αλλά περιλαμβάνουν και κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων ύψους 18,2 εκατ. ευρώ το 2022 και 27,4 εκατ. ευρώ το 2021. Το Διοικητικό Συμβούλιο εισηγήθηκε τη διανομή μερίσματος 0,00814 ευρώ ανά μετοχή για τη χρήση του 2022. 

Τα ακίνητα της Orilina άξιζαν 100 εκατ. ευρώ περίπου και τα έσοδα από μισθώματα το 2022 ανήλθαν στα 5,6 εκατ. ευρώ, από 5,01 εκατ. ευρώ το 2021, ενώ είχε κέρδη από αποτίμηση ακινήτων 4,1 εκατ. ευρώ, από 1,9 εκατ. ευρώ το 2021. Τα κέρδη ανήλθαν στα 8,5 εκατ. ευρώ, από 5,2 εκατ. ευρώ. 

Η Trade Estates είχε έσοδα 20,8 εκατ. ευρώ το 2022 και EBITDA 27,9 εκατ. ευρώ ή 14,8 εκατ. ευρώ σε προσαρμοσμένο επίπεδο. Τα καθαρά κέρδη ανήλθαν στα 24 εκατ. ευρώ. Τα συνολικά ίδια κεφάλαια ανέρχονταν στα 210,9 εκατ. ευρώ.

AΠΟ ΤΟ ΠΕΡΙΟΔΙΚΟ ΧΡΗΜΑ