Μόλις το 19% των ακινήτων που είναι κλειστά και αναξιοποίητα σήμερα στην Ελλάδα, χαρακτηρίζεται ως νομικά καθαρό, δηλαδή χωρίς εκκρεμότητες ή εμπόδια που μπλοκάρουν την αξιοποίησή του. Αυτό αποτυπώνεται με βάση στοιχεία του διεθνούς δείκτη FREI, o οποίος ταξινομεί ανάλογα με το αν μπορούν να κατοικηθούν, να μισθωθούν, να πωληθούν ή να αξιοποιηθούν χωρίς θεσμικά, νομικά ή τεχνικά εμπόδια.
Κρίσιμο εύρημα αποτελεί επίσης ότι μόνο το 10% του συνόλου των κλειστών ακινήτων στην Ελλάδα είναι άμεσα αξιοποιήσιμο. Με άλλα λόγια, ένα πολύ μεγάλο τμήμα του φαινομενικού αποθέματος παραμένει ουσιαστικά «ανενεργό». Επί της ουσία υπάρχει στα χαρτιά, αλλά δεν είναι έτοιμο να καλύψει πραγματικές στεγαστικές ή επενδυτικές ανάγκες.
Το 1/3 των συνολικών ακινήτων στην Ελλάδα είναι αναξιοποίητα
Με βάση το διάγραμμα του Frei Funnel που αξιοποιεί κατά την διαδικασία ψηφιακής χαρτογράφησης και αξιολόγησης ακινήτων η BluPeak Estate Analytics, το 32% αφορά το συνολικό απόθεμα των ακινήτων που παραμένουν αναξιοποίητα από το σύνολο των ακινήτων που υφίστανται στην Ελλάδα. Από αυτή τη δεξαμενή, μόλις το 25% εμφανίζεται ως καταγεγραμμένο, γεγονός που δείχνει ήδη μια πρώτη απώλεια ορατότητας και οργανωμένης πληροφόρησης για την πραγματική κατάσταση της αγοράς.
Ακολουθεί το στάδιο της τεχνικής καταλληλότητας, όπου το ποσοστό υποχωρεί στο 14%, κάτι που σημαίνει ότι ένα σημαντικό μέρος του αποθέματος είτε χρειάζεται παρεμβάσεις είτε δεν μπορεί να διατεθεί άμεσα στην αγορά.
Η διάκριση των ακινήτων είναι κρίσιμη για την αξιοποίησή τους. Ένα ακίνητο που εμφανίζεται δηλωμένο αλλά έχει ασάφεια στο ιδιοκτησιακό του καθεστώς, εκκρεμότητες στο Κτηματολόγιο, πολεοδομικά προβλήματα ή ελλιπή τεχνικά στοιχεία δεν είναι πραγματικά διαθέσιμο. Είναι θεωρητικά καταγεγραμμένο, αλλά πρακτικά ανενεργό.
Ενδεικτικό σενάριο: Από τα 100 ακίνητα των δήμων, ελάχιστα είναι έτοιμα προς αξιοποίηση
Η μεγάλη εικόνα της δημοτικής ακίνητης περιουσίας συχνά δημιουργεί την εντύπωση ότι οι ΟΤΑ διαθέτουν σημαντικά περιθώρια παρέμβασης στο στεγαστικό και στην τοπική ανάπτυξη. Όμως η πραγματικότητα είναι πολύ πιο σύνθετη. Το ενδεικτικό σενάριο που αποτυπώνεται στο σχετικό γράφημα που παραθέτει η BluPeak Estate Analytics δείχνει ότι από ένα σύνολο 100 ακινήτων, μόνο ένα μικρό μέρος μπορεί να αξιοποιηθεί άμεσα, ενώ ένα σημαντικό ποσοστό παραμένει παγωμένο ή χρειάζεται προηγουμένως διορθωτικές κινήσεις.
Συγκεκριμένα, από το συνολικό απόθεμα, μόλις περίπου το ένα τέταρτο εμφανίζεται ως άμεσα αξιοποιήσιμο. Πρόκειται για ακίνητα που μπορούν να περάσουν γρήγορα σε χρήση, είτε για στεγαστικούς είτε για κοινωνικούς ή αναπτυξιακούς σκοπούς, χωρίς να απαιτούνται χρονοβόρες διαδικασίες ωρίμανσης.
Την ίδια στιγμή, περίπου τέσσερα στα δέκα ακίνητα εντάσσονται στην κατηγορία των μικρών παρεμβάσεων. Αυτό σημαίνει ότι δεν είναι εκτός δυνατοτήτων αξιοποίησης, αλλά χρειάζονται τεχνικές, διοικητικές ή λειτουργικές διορθώσεις προτού μπορέσουν να ενεργοποιηθούν. Είναι, με άλλα λόγια, ένα απόθεμα που μπορεί να αποκτήσει αξία και χρησιμότητα, αρκεί να υπάρξει οργανωμένο σχέδιο για τη διαχείριση αυτών των ακινήτων.
Υπάρχει, ωστόσο, και μια τρίτη κατηγορία, εξίσου κρίσιμη. Τα μπλοκαρισμένα ακίνητα, όπου στο συγκεκριμένο παράδειγμα αντιστοιχούν επίσης σε σημαντικό μέρος του χαρτοφυλακίου. Αυτές είναι περιπτώσεις όπου η αξιοποίηση αναστέλλεται λόγω νομικών, θεσμικών, διοικητικών ή άλλων σοβαρών εμποδίων. Όσο αυτά τα εμπόδια παραμένουν, τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν μπορούν να λειτουργήσουν ως πραγματικό εργαλείο πολιτικής, ακόμη κι αν τυπικά ανήκουν στη δημοτική περιουσία.
Την ώρα που στην Ελλάδα η αποτύπωση της δημόσιας ακίνητης περιουσίας παραμένει συχνά ελλιπής, αρκετές ευρωπαϊκές χώρες έχουν ήδη προχωρήσει σε μια διαφορετική λογική: στην πλήρη καταγραφή και ενεργή διαχείρισή της. Στην Ολλανδία και τη Δανία, για παράδειγμα, λειτουργούν ολοκληρωμένα ψηφιακά μητρώα που συνδέουν ιδιοκτησιακά, πολεοδομικά και τεχνικά δεδομένα σε ενιαίες πλατφόρμες, δίνοντας σε δήμους και δημόσιους φορείς τη δυνατότητα να γνωρίζουν σε πραγματικό χρόνο ποια ακίνητα είναι διαθέσιμα και ποια είναι η κατάστασή τους. Στη Γερμανία, η αξιοποίηση γεωχωρικών συστημάτων και μητρώων περιουσίας έχει ενταχθεί στον σχεδιασμό στεγαστικών πολιτικών, ενώ στη Γαλλία η συστηματική καταγραφή της δημόσιας περιουσίας λειτουργεί ως εργαλείο ανάπτυξης προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας και συνεργασιών με ιδιώτες. Το κοινό χαρακτηριστικό δεν είναι ότι οι χώρες αυτές διαθέτουν περισσότερα ακίνητα. Είναι ότι διαθέτουν καλύτερα δεδομένα, γεγονός που οδηγεί σε σαφείς εκτιμήσεις και στοχευμένες παρεμβάσεις συστηματικής αξιοποίησης.
Η ανάγκη για μεγαλύτερη διαφάνεια και έλεγχο στην αγορά
Την εικόνα δίνει η πρόσφατη έρευνα της BluPeak που πραγματοποίησε για λογαριασμό της η Ierax Analytix. Σε αυτήν καταγράφεται η έντονη κοινωνική απαίτηση για μεγαλύτερη διαφάνεια και ουσιαστικότερο έλεγχο στην αγορά ακινήτων. Στην ηλικιακή ομάδα 25-35 ετών, το 82% θεωρεί ότι η έλλειψη ελέγχου επηρεάζει άμεσα τις τιμές, ενώ το 75% αξιολογεί ως σημαντική την ψηφιακή καταγραφή όλων των ακινήτων. Στο ίδιο δείγμα, το 81% δηλώνει ότι η στεγαστική του κατάσταση επηρεάζει τις βασικές επιλογές ζωής του, ένδειξη ότι το στεγαστικό έχει πάψει να είναι μόνο οικονομικό πρόβλημα και εξελίσσεται σε παράγοντα συνολικής κοινωνικής πίεσης.
Αντίστοιχα ισχυρό είναι το μήνυμα και στις μεγαλύτερες ηλικίες. Στην ομάδα 36-55 ετών, το 70% θεωρεί σημαντική τη δημιουργία ενός ενιαίου, δημόσιου Μητρώου Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ενώ το 60% εκτιμά ότι ένα τέτοιο εργαλείο θα μπορούσε να συμβάλει στη σταθεροποίηση των τιμών. Την ίδια ώρα, το 72% θεωρεί ότι η αξιοποίηση της δημόσιας περιουσίας μπορεί να λειτουργήσει ως ανάχωμα στη στεγαστική κρίση.
