Γράφει η «ξενοδόχος»
Αirbnb, ανακαινίσεις και ‘’Χρυσή Βίζα’’ θα εξακολουθήσουν να τροφοδοτούν τη ζήτηση στην αγορά κατοικίας στην Αθήνα, η οποία κατά τη διάρκεια του τελευταίου έτους, με βάση τις τιμές σε πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές έχει παρουσιάσει άνοδο κατά +8,5% τόσο για τα παλιά όσο και τα νέα διαμερίσματα.
- «Στα θετικά σημεία της αγοράς εξακολουθεί και καταγράφεται η συνεχιζόμενη τροφοδότηση της ζήτησης για:
α) μετατροπή διαμερισμάτων σε καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, αν και με σαφώς χαμηλότερους ρυθμούς λόγω υπερπροσφοράς προϊόντος και
β) απόκτηση ‘χρυσής visa’ περισσότερο από Κινέζους και Τούρκους πολίτες, αν και η διαδικασία αυτή πιθανά να πληγεί από την εναλλακτική που προσφέρεται πλέον μέσω απλής κατάθεσης ή αγοράς χρηματιστηριακών προϊόντων», επισημαίνει στην τελευταία της μελέτη για την αγορά διαμερισμάτων στο γ’ τρίμηνο του 2019 η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Geoaxis.
Η ανοδική τάση των τιμών είναι ασφαλώς θετική για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που ενδιαφέρονται να πωλήσουν αλλά και για τους παλαιούς δανειολήπτες, για τους οποίους ο κίνδυνος της χαμηλότερης αξίας του ακινήτου τους σε σχέση με το ενέχυρο του στεγαστικού δανείου τους, φαίνεται να εξαλείφεται.
Παράλληλα και οι τράπεζες ασφαλώς ευνοούνται από την εξέλιξη αυτή, καθώς οι αυξημένες αξίες βελτιώνουν την εικόνα των ισολογισμών τους.
- Βασικές προϋποθέσεις για την διατήρηση της τρέχουσας ανοδικής τάσης για το 2019/2020 αποτελούν η διατήρηση του σταθερού πολιτικού και οικονομικού κλίματος, η συμφωνία με τους ‘θεσμούς’ για την μετά το μνημόνιο πορεία (εποπτεία), η ουσιαστική χρηματοδότηση μικρότερων έργων (π.χ. κατοικίες) και – κυρίως – η αύξηση του πραγματικού ΑΕΠ σε συνδυασμό με την μείωση της ανεργίας που θα οδηγήσει νοικοκυριά στην απόφαση αγοράς ή μετεγκατάστασης πρώτης κατοικίας.
Τροχοπέδη στη συντήρηση της ανοδικής τάσης αποτελούν η συνεχιζόμενη επιβάρυνση της κατοχής ακίνητης περιουσίας (παρόλη την ελάφρυνση στον ΕΝΦΙΑ), η πιθανότητα αύξησης των Αντικειμενικών Αξιών και η πλήρης αδυναμία απορρόφησης του ήδη υπάρχοντος αποθέματος από ομάδες πληθυσμού όπως οι νέοι και οι οικονομικοί μετανάστες.
Σοβαρός απροσδιόριστος παράγοντας για το μελλοντικό επίπεδο των αξιών χαρακτηρίζεται και το θέμα των πλειστηριασμών πρώτης κατοικίας, ο λανθασμένος χειρισμός του οποίου μπορεί να επιφέρει πλημμυρίδα διαμερισμάτων στα χέρια των τραπεζών ή/και distress funds που θα αγοράσουν κόκκινα δάνεια σε χαμηλές αποτιμήσεις με σκοπό να επαναπροωθήσουν ακίνητα στην αγορά σε υψηλότερες αξίες.
H Geoaxis εξέτασε τις τιμές σε πέντε αντιπροσωπευτικές περιοχές (Αμπελόκηποι, Μαρούσι, Παλαιό Φάληρο, Περιστέρι, Χολαργός), κατά τη διάρκεια του τελευταίου δωδεκαμήνου έως το Σεπτέμβριο του 2019. Η ποσοτική και ποιοτική ανάλυση των συγκριτικών στοιχείων βασίστηκε αποκλειστικά σε τρέχουσες ζητούμενες τιμές πώλησης για νέα σε ηλικία διαμερίσματα, καθώς και για διαμερίσματα μέσης παλαιότητας (+35ετίας). Αναφορικά με την επιλογή των περιοχών μελέτης, σκοπός ήταν η ενδεικτικότερη κάλυψη του λεκανοπεδίου Αττικής.
Όπως προκύπτει από το «Παρατηρητήριο» της Geoaxis», μεταξύ του 3ου τριμήνου 2019 και του 3ου τριμήνου 2018 καταγράφεται μέση ετήσια άνοδος 9,07% για τα νεόδμητα και 8.31% για τα παλαιότερα διαμερίσματα.
Αναλυτικότερα, στα νέα σε ηλικία διαμερίσματα, μέσης επιφανείας 81,6 τμ, μέσου όρου ηλικίας 5 ετών και 3ου ορόφου, η έρευνα αγοράς οδήγησε στο συμπέρασμα ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (2.572 ευρώ/τμ από 2.366ευρώ/τμ, με ετήσια άνοδο 8,73%) και εν συνεχεία κατά σειρά στην περιοχή του Παλαιού Φαλήρου (2.124 ευρώ/τμ από 1.970 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,80%), στο Μαρούσι (2.006 ευρώ/ τμ από 1.828 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,75%), στους Αμπελόκηπους (1.789 ευρώ/τμ από 1.628 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,86%) και τέλος στο Περιστέρι (1.509 ευρώ/τμ από 1.382 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,2%).
- Με βάση τα παραπάνω, οι Αμπελόκηποι κατέγραψαν την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ το Παλαιό Φάληρο την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές. Ο Χολαργός για πρώτη φορά μετά το 2010 καταγράφει μέση τιμή άνω των 2.500 ευρώ/τμ.
Όσον αφορά στα διαμερίσματα παλαιότητας μέσης επιφανείας 90,2 τμ, μέσου όρου ηλικίας 42 ετών και 3ου ορόφου, η έρευνα κατέδειξε ότι οι υψηλότερες αξίες καταγράφονται στον Χολαργό (1.369 ευρώ/τμ από 1.275 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,36%) και εν συνεχεία κατά σειρά: στο Παλαιό Φάληρο (1.173 ευρώ/ τμ από 1.089 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,72%), στο Μαρούσι (1.157 ευρώ/τμ από 1.052 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 10,03%), στην περιοχή των Αμπελοκήπων (964 ευρώ/τμ από 900 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 7,12%) και τέλος στο Περιστέρι (938 ευρώ/τμ από 858 ευρώ/τμ με ετήσια άνοδο 9,34%).
Με βάση τα παραπάνω, το Μαρούσι κατέγραψε την μεγαλύτερη ετήσια αύξηση ενώ οι Αμπελόκηποι την μικρότερη ετήσια αύξηση, σε σχέση με όλες τις άλλες περιοχές.
