Όταν η ΕΚΤ ανησυχεί για «φούσκες στα ακίνητα», με τις τιμές σε συγκεκριμένες βόρειες χώρες να ανεβαίνουν, η Ελλάδα βρίσκεται σε εντελώς άλλη χρονική φάση του οικονομικού κύκλου. Και είναι χαρακτηριστικό ότι οι τιμές των ελληνικών ακινήτων υπολείπονται ακόμα 30% των τιμών του 2008 σύμφωνα με μελέτη της DBRS του τέταρτου μεγαλύτερου οίκου αξιολόγησης, (που αύριο μπορεί να μας δώσει το εισιτήριο για την επενδυτική βαθμίδα).
Υπάρχει μεγάλη διαφορά των ευρωπαϊκών χωρών του βορρά με τις νότιες χώρες και αντίφαση προκύπτει εμφατικά από την έκθεση του οίκου. Ναι μεν η ΕΚΤ κάνει λόγο για «φούσκες» σε Γερμανία, Γαλλία και Ολλανδία, αλλά η Ελλάδα η Κύπρος και η Ισπανία παραμένουν φθηνές. Η Ελλάδα είχε αρνητική ανάπτυξη και πληθωρισμό όχι μόνον λόγω της πανδημίας αλλά και τα προηγούμενα χρόνια της οικονομικής κρίσης, η ανεργία υποχωρεί αλλά παραμένει σε διπλάσια επίπεδα από αυτά άλλων χωρών.
Άλλες χώρες με ανάπτυξη όταν η Ελλάδα είχε δέκα χρόνια ύφεσης είδαν τις τιμές να αυξάνονται και με τα μηδενικά επιτόκια ήταν αναμενόμενο να αυξηθούν οι τιμές των ακινήτων. Επιπλέον η Γερμανία έχει στεγαστικό πρόβλημα πολλά χρόνια τώρα, λόγω των υψηλών τιμών και του ανταγωνισμού των εταιριών real estate που αγοράζουν ολόκληρες συνοικίες και τις αναπαλαιώνουν ανεβάζοντας πολύ τις τιμές.
Η μελέτη της DBRS είναι αποκαλυπτική:
Με τιμή εκκίνησης το 100 για το 2008, η Ελλάδα μεταξύ των πλέον ταλαιπωρημένων χωρών του ευρωπαϊκού νότου, βιώνει την πιο παρατεταμένη και χρόνια πτώση τιμών στα ακίνητα, αν και οι τιμές έδειξαν αντοχή και δεν υποχώρησαν ποτέ χαμηλότερα από το ήμισυ, από το 50% του γενικού επιπέδου του 2008.
Αντίθετα, ταχύτατα υποχώρησαν από το 2008 και μετά λόγω της κρίσης οι τιμές των ακινήτων στην Ιρλανδία. Η πτώση ήταν μεγάλη και γρήγορη. Μέχρι το 2013 τα ακίνητα στην Ιρλανδία έχασαν το 56% από τις τιμές του 2008. Στη συνέχεια όμως ακριβώς την περίοδο που οι τιμές των ελληνικών ακινήτων σημειώνουν τη μεγαλύτερη βουτιά το 2015, οι τιμές στην Ιρλανδία αρχίζουν γρήγορο άνοδο. Σήμερα βρίσκονται σε επίπεδο τιμών που αντιστοιχεί στο 87% αυτών του 2008.
Στην Ελλάδα οι τιμές των ακινήτων αντιστάθηκαν και υποχωρούσαν αργά αλλά σταθερά. Το 2015 οι τιμές σημείωσαν ένα δεύτερο κύμα πτώσης και έφθασαν στο ναδίρ μεταξύ 2016 και 2017 σύμφωνα με τη DBRS.
Στη χώρα μας, η μέγιστη τιμή της μέσης πτώσης φθάνει σχεδόν το μισό, δηλαδή το 48% με τα ακίνητα να διατηρούν το 52% της αξίας που είχαν το 2008 κατά μέσο όρο. Σήμερα 13 χρόνια αργότερα, η DBRS εκτιμά πως οι τιμές είναι κατά μέσο όρο 31% χαμηλότερα από τα μέσα επίπεδα του 2008
Μία ιδιαίτερη περίπτωση που αξίζει να προβληματίσει σε πολλά επίπεδα αποτελεί η Πορτογαλία. Μεταξύ όλων των περιπτώσεων που εξετάζονται, οι Πορτογάλοι έχουν σημειώσει τα καλύτερα επίπεδα ανάπτυξης, έχουν το μικρότερο spread στα ομόλογά τους, τα μεγαλύτερα επίπεδα εμβολιασμένων πολιτών και τη μεγαλύτερη άνοδο των τιμών στα ακίνητα.
Μάλιστα τα ακίνητα στην Πορτογαλία σήμερα είναι 40% και πλέον ακριβότερα από τα επίπεδα τιμών του 2008. Οι τιμές τους υποχώρησαν περίπου 16% μέχρι το 2013, έφθασαν τα επίπεδα τιμών του 2008 το 2016 και συνεχίζουν ανοδικά.
Νίκος Κωτσικόπουλος
