Από την πρωτοχρονιά του 2025, τα νέα ενυπόθηκα στεγαστικά δάνεια που χορηγούν οι εμπορικές τράπεζες, θα εγκρίνονται από την Τράπεζα της Ελλάδος βάσει 2 κριτηρίων:
- Το ποσοστό των δόσεων για την εξυπηρέτηση του χρέους δεν μπορεί να ξεπερνά το 50% του εισοδήματος του δανειολήπτη. Εάν υπάρχει και άλλο δάνειο, τότε το ανώτατο όριο πέφτει στο 40%.
- Το ύψος του δανείου δεν μπορεί να ξεπερνά το 90% της αξίας του υπέγγυου ακινήτου. Εάν έχουν ληφθεί και άλλα δάνεια, τότε το πλαφόν πέφτει στο 80%.
Τα στοιχεία της ΤτΕ δείχνουν ότι στην ελληνική στεγαστική αγορά τα ποσοστά αυτά κινούνται αρκετά χαμηλότερα και ειδικότερα κάτω του 32% και 62%, αντίστοιχα.
Η ΤτΕ, επίσης, προβλέπει εξαιρέσεις από τα κριτήρια αυτά σε ορισμένες κατηγορίες δανείων όπως εκείνα του προγράμματος στέγασης «Σπίτι μου» ή σε δάνεια υπό καθεστώς ρύθμισης ή μεταβίβασης σε εταιρείες διαχείρισης.
Επίσης, οι τράπεζες μπορούν να ξεπερνούν τα όρια αυτά μέχρι 1θ% των συνολικών χορηγήσεων του τελευταίου τριμήνου».
Όπως προκύπτει από την Πράξη της Εκτελεστικής Επιτροπής της ΤτΕ, το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη δανείου προς αξία ακινήτου κατά την έγκριση (loan to-value at origination – LTV-O) ορίζεται σε 90% για δανειολήπτες που είναι αγοραστές για πρώτη φορά και 80% για τους λοιπούς δανειολήπτες, ενώ το ανώτατο επιτρεπόμενο όριο για τον δείκτη εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση (debt service-to-income at origination – DSTI-O) είναι 50% και 40% αντίστοιχα.
- Με απλά λόγια, από τη νέα χρονιά οι δανειολήπτες που επιθυμούν να λάβουν στεγαστικό δάνειο θα μπορούν να δανείζονται έως το 80% – 90% της αξίας του ακινήτου, με το υπόλοιπο ποσοστό να αφορά στην ίδια συμμετοχή, ενώ η δόση δεν θα μπορεί να ξεπερνά το 40% με 50% του μηνιαίου εισοδήματός τους.
Αξίζει να επισημανθεί πως το 2023, η αγορά έκλεισε στο 1,06 δισ. ευρώ, με επιπλέον 240 εκατ. ευρώ να αφορούν στο «Σπίτι μου».
Φέτος οι τράπεζες εκτιμούν πως θα κινηθεί στο 1,2 δισ. ευρώ, με τις εκταμιεύσεις του επίμαχου προγράμματος να προσεγγίζουν τα 500 – 750 εκατ. ευρώ.
Ο Δείκτης δανείου προς αξία κατά την έγκριση (LTV-O), αφορά στο σύνολο των δανείων ή τμημάτων αυτών που εξασφαλίζονται με ακίνητο από τον δανειολήπτη κατά τον χρόνο έγκρισης του δανείου, σε σχέση με την αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο έγκρισης.
Παράδειγμα:
- Ενας δανειολήπτης θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο που κοστίζει 100.000 ευρώ. Το ύψος του δανείου που έχει το δικαίωμα να του εγκρίνει η τράπεζα δεν μπορεί να ξεπεράσει τις 80.000 ευρώ εάν έχει και άλλα δάνεια και τις 90.000 ευρώ εάν πρόκειται για first time buyer (σ.σ. πρώτη φορά αγοραστή).
Μέχρι σήμερα το ποσοστό χρηματοδότησης από την τράπεζα κυμαινόταν μεταξύ 70% – 75%, με εξαίρεση τα δάνεια του «Σπίτι μου», τα οποία όριζαν σε μόλις 10% το ποσοστό συμμετοχής των δανειοληπτών.
Η αξία του ακινήτου εκτιμάται από ανεξάρτητο εξωτερικό ή εσωτερικό εκτιμητή. Εάν δεν είναι διαθέσιμη τέτοια εκτίμηση, η αξία του ακινήτου μπορεί να υπολογίζεται βάσει δείκτη αξίας ακινήτων, επαρκώς αναλυτικού όσον αφορά τη γεωγραφική θέση και την κατηγορία ακινήτου. Εάν ούτε και τέτοιος δείκτης είναι διαθέσιμος, μπορεί να χρησιμοποιείται δείκτης τιμής ακινήτων, επαρκώς αναλυτικός όσον αφορά τη γεωγραφική θέση και την κατηγορία του ακινήτου, κατόπιν εφαρμογής κατάλληλα επιλεγμένης έκπτωσης που αποτυπώνει την απομείωση της αξίας του ακινήτου.
- Ο όρος «αγοραστής για πρώτη φορά» αφορά δανειολήπτη, στον οποίο δεν έχει χορηγηθεί στο παρελθόν δάνειο που αφορά σε οικιστικό ακίνητο. Στην περίπτωση που υπάρχουν περισσότεροι δανειολήπτες (π.χ. συνυπογράφοντες δανειακής σύμβασης που αφορά σε οικιστικό ακίνητο), εκ των οποίων ένας ή περισσότεροι έχουν λάβει στο παρελθόν δάνειο που αφορά σε οικιστικό ακίνητο, κανένας εξ αυτών δεν μπορεί να θεωρηθεί «αγοραστής για πρώτη φορά».
- Ο δείκτης εξυπηρέτησης χρέους προς εισόδημα κατά την έγκριση» (DSTI-O) αναφέρεται στο ετήσιο κόστος εξυπηρέτησης του συνολικού χρέους σε σχέση με το συνολικό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα δανειολήπτη κατά το χρόνο έγκρισης του δανείου.
Το συνολικό ετήσιο διαθέσιμο εισόδημα δανειολήπτη, καταγράφεται από τον πάροχο της πίστωσης κατά τον χρόνο έγκρισης του δανείου που αφορά σε οικιστικό ακίνητο, καταλαμβάνει όλες τις πηγές εισοδήματος μείον τους φόρους (αφαιρουμένης της επιστροφής φόρων) και τις κοινωνικοασφαλιστικές ή άλλες κρατήσεις (π.χ. για συνταξιοδοτικές παροχές, για υγειονομική περίθαλψη, κ.λπ.).
