«Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ-REITs). Νέοι κανόνες στην εποχή που το χρήμα έχει αξία» ήταν το θέμα του PANEL I που διεξήχθη στο πλαίσιο του Greek Real Estate Investment Forum 2024 «The golden era of Greek Real Estate».
Στο πάνελ συμμετείχαν οι κ.κ. Άννα Αποστολίδου, Διευθύνουσα Σύμβουλος, BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος, PREMIA ΑΕΕΑΠ, Τερέζα Μεσσάρη, Γενικός Διευθυντής Οικονομικών και Εργασιών, Prodea Investments, Δημήτρης Παπούλης, Διευθύνων Σύμβουλος Trade Estates ΑΕΕΑΠ, Πρόεδρος Επενδυτικής
Επιτροπής
Λαμβάνοντας τον λόγο η κα Άννα Αποστολίδου, Διευθύνουσα Σύμβουλος, BriQ Properties ΑΕΕΑΠ, είπε:
Ένα ζήτημα που αντιμετωπίζουμε είναι πώς να διευρύνουμε τη διασπορά. Οι ΑΕΕΑΠ ένα στοιχείο επιτυχίας που πρέπει να επιδιώξουν να έχουν μια καλή, μια ευρεία διασπορά. Είμαστε 9 εισηγμένες έχουμε 3,1 δις market cap, ενώ η ευρεία διασπορά μας είναι μόλις 15%. Εμείς είμαστε στο 46% στη διασπορά, πρέπει να γίνει προσπάθεια να διευρυνθεί για να προσελκύσουμε και ξένους επενδυτές. Είμαστε 9, είμαστε ποπλλοί, πρέπει να στοχεύσουμε στη διασπορά. Eμείς πέραν των θεσμικών επενδυτών, δίνουμε σημαντικά πλεονεκτήματα και σε μικροεπενδυτές, πρέπει να τους πείσεις ότι είναι καλύτερη η επένδυση των χρημάτων σου βάζοντάς τα σε ΑΕΕΑΠ. Αυτό εξαρτάται και από μια καλή φορολογία, δεν μπορούμε να δώσουμε τις καλύτερες αποδόσεις στους επενδυτές μας και για αυτό ίσως δεν είμαστε ανταγωνιστικοί.
Στην παρέμβασή του, ο κ. Κώστας Μαρκάζος, Διευθύνων Σύμβουλος, PREMIA ΑΕΕΑΠ, ανέφερε:
Οι μετοχές ΑΕΕΑΠ είναι ένα πολυσύνθετο προϊόν, συνδυάζει αρκετά πράγματα, είναι ομόλογο είναι real estate και δίνουν μέρισμα. Πολλοί ξέρουν ότι στο real estate το μέγεθος μετράει. Χρειάζονται εταιρείες όπως oι ΑΕΕΑΠ για να υπάρχουν αποδόσεις. Είναι ένα πετυχημένο προϊόν στην Ελλάδα, οι ΑΕΕΑΠ άντεξαν μέσα στην κρίση. Είναι αμυντικές μετοχές που μπορεί να αποδίδουν με το μερισμα, με την αύξηση της αξίας τους και έχουν σιγουριά για τον επενδυτή.
Το φορολογικό διεθνώς είναι συστατικό στοιχείο της ύπαρξής του. Εμείς τα μπερδεύουμε στην Ελλάδα, πεινασμένες κυβερνήσεις για φόρους μας έχουν… αλλάξει τα φώτα. Η δική μας φιλοσφία έχει να κάνει με τους ξένους επενδυτές. Θέλουμε να έχουμε μεγαλύτερη διασπορά, είμαστε σε διαδικασία αύξησης κεφαλαίου, μπαίνει έως το τέλος του χρόνου ένας κολοσσός του real estate από τη Σκανδιναβία. Είμαστε νεοδφώτιστοι χτην ελλάδα. Τώρα φεύγουμε από την τραπεζική, πλέον υπάρχουν άλλες επιλογές, δεν έχουμε όμως την πολυτέλεια να έχουμε μόνο θεματικούς κλάδους.Εμείς εστιάζουμε και σε διάφορους περίεργους κλάδους όπως φοιτητικές εστίες, οινοποιία κλπ. Υπάρει χώρος να αναπτυχθεί το επενδυτικό προϊόν στην Ελλάδα.
Κληθείσα να σχολιάσει σχετικά, η κα Τερέζα Μεσσάρη, Γενική Διευθύντρια Οικονομικών και Εργασιών, Prodea Investments δήλωσε:
Χρειαζόταν ένα σχέδιο νόμου για να μας λύσει τα προβλήματα. Χρειαζόμασταν θεσμικά έναν τρόπο που να μας επιτρέπει επενδύσεις και εκμετάλλευση σε ΑΠΕ. Ο νόμος είχε σημεία που μας δυσκόλευε και εμάς και τον επόπτη γιατί ήταν ένα παλαιό πλαίσιο.
Το φορολογικό είναι το δεύτερο θέμα. Υπάρχει ένα ειδικό πλαίσιο παγκοσμίως για τις ΑΕΕΑΠ. Όταν ανεβαίνει το euribor αυξάνεται και η φορολόγησή σου. Είναι χειρότερο το καθεστώς που φορολογούμαστε συγκριτικά με μια ΑΕ. Αυτό πρέπει να αλλάξει προκειμένου να προσεγγίσουμε το retail αλλά και ξένους επενδυτές, πρέπει να είναι ελκυστικές οι μετοχές μας, ειδικά να έχουμε κάτι παρπάνω από τις ξένες αγορές για να προσελκύσουμε ξένους επενδυτες.
Η ΑΕΕΑΠ αναπτύσσεται μέσα από το cash flow της αλλά πρέπει να βρεθούν κεφάλαια από αλλού. Το καλό είναι ότι έχουμε ένα υποστηρικτικό τραπεζικό σύστημα και είμαστε τυχεροί για αυτό. Έχουν ρευστότητα, έχουμε καλή πρόσβαση σε δανεισμό και με ανταγωνιστική τιμολογιακή πολιτική από τις τράπεζες.
Επίσης το να πας στις αγορές ένας άλλος τρόπος χρηματοδότησης. Κάτι τέτοιο είναι δύσκολο, είναι δύσκολο να βγεις και να δώσεις ένα 30 ή 40% που ζητούν. Πρέπει επίσης να γίνουν και πωλήσεις, να δείξεις ότι βελτιστοποιήσεις και επιστρέφεις την αξία που δημιουργείς στους μετόχους σου. Πρέπει να πραγματοποιήσεις υπεραξίες και να τις διανείμεις. Η στρατηγική μας εξελίσσεται, εστιάσαμε στα πράσινα γραφεία, εστιάζουμε στα logistics και στα ξενοδοχεία, αποεπενδύουμε από πιο ώριμα ακίνητα και χρηματοδοτούμε νέες επενδύσεις.
Στην τοποθέτησή του, ο κ. Δημήτρης Παπούλης, Διευθύνων Σύμβουλος Trade Estates ΑΕΕΑΠ, Πρόεδρος Επενδυτικής Επιτροπής τόνισε:
Εμείς ασχοληθήκαμε να δούμε τι κάνουν οι ώριμες αγορές, παρατηρήσαμε ότι εστιάζουν προς την κατεύθυνση μιας εξειδίκευσης: άλλοι στρέφονται στο ξενοδοχειακό κλάδο, άλλοι στα logistics, άλλοι, ιδιαίτερα στις ΗΠΑ, ασχολούνται με gas stations, με κεραίες κλπ. Έτσι δίνεται η δυνατότητα στον επενδυτή να έχει ένα εύρος επιλογών όσον αφορά την επενδυτική του στρατηγική. Φτιάξαμε μια εταιρεία που είχε γνώση του τι χρειάζεται για να γίνει μια εμπορική ανάπτυξη ή μια εμπορική αλυσίδα. Τα αποτελέσματά μας επιβεβαιώνουν τη στρατηγική μας. Εκτελέσαμε ένα ισχυρό επενδυτικό πλάνο και δείξαμε την προσοχή που πρέπει στους μετόχους, καταβάλλοντας σημαντικά μερίσματα.
Ειμαστε free float κατά 23%, το 63% ανηκει στη Fourlis, το 11% στην Autohellas και το 3% στο Latsco Family Office.
Στόχος μας είναι ο όμιλος Fourlis να διαθέσει το 14% και να διευρύνει το free float τη εταιρείας. Έχουμε σημαντικές συναντήσεις με επενδυτές του εξωτερικού. Δεν υπάρχει ξένος επενδυτής που θα δει σοβαρά μια επένδυση αν δεν αντιλαμβάνεται πλήρως το θεσμικό πλαίσιο στο οποίο κινείται. Για εμάς είναι βασικό να υπάρχει ξένο participation στον τομέα των ΑΕΕΑΠ. Θα πρέπει να δοθεί η ίδια σημαντικότητα στο φορολογικό κομμάτι, παράλληλα με την δυνατότητα εξέλιξης του φορολογικού πλαισίου. Οι επενδυτές αποζητούν πάντα το κάτι παραπάνω μέσα από την ενεργό διαχείριση του χαρτοφυλακίου.
Σχετικά με το πώς λειτουργεί το περιβάλλον των ΑΕΕΑΠ ο κ. Παπούλης είπε: Πρώτος παράγοντας που επηρεάζει τη λειτουργία είναι το περιβάλλον των υψηλών επιτοκίων που αποτελεί και τον μεγαλύτερο παράγοντα κόστους. Η δυνατότητα απόδοσης Dividend yield επηρεάζεται από το χρηματοοικονομικό κόστος… Είμαστε σίγουροι ότι με την επερχόμενη πτώση των επιτοκιών, η ψαλίδα του discount θα μειωθεί.
Επίσης ο κλάδος εξελίσσεται λόγω μείωσης του επενδυτικού ρίσκου της χώρας. Οι κλάδοι όπου δραστηριοποιούμαστε αποτιμώνται από ένα yield. Η ελληνική αγορά εξελίσσεται, διαφορετικού τύπου επενδυτικά κεφάλαια φεύγουν και διαφορετικού τύπου έρχονται. Αυτή η δραστηριότητα θα αποτιμά καλύτερα τα επενδυτικά μας ακίνητα. Πλέον συγκρίνονται τα ακίνητά μας με τις αγορές της Βαρκελώνης και της Ρώμης. Η πτώση του yield αυξάνει την αξία των ακινήτων μας.
Το discount μιας μετοχής δείχνει ότι στην ελληνική αγορά οι μετοχές των ΑΕΕΑΠ που έχουν ένα σχετικό liquidity αποτιμώνται λίγο ή πολύ με το ίδιο discount. Όμως όλες οι εταιρείες δεν είναι ίδιες ούτε στον τρόπο λειτουργίας, ούτε στην διαχείριση των επενδύσεων και του αναπτυξιακού τους πλάνου, αλλά και ούτε και στην μερισματική τους απόδοση.
Φωτό: ©Θεόδωρος Αναγνωστόπουλος/PHOTOPRESS Θ&Α Αναγνωστόπουλοι
