Το ζήτημα της οικονομικά προσιτής κατοικίας έχει λάβει διαστάσεις στεγαστικής κρίσης σε πανευρωπαϊκό επίπεδο (Council of the European Union, 2025), επισημαίνει σε έκθεσή της η Alpha Bank. Μια απλή προσέγγιση για να εκτιμηθούν οι διαστάσεις του προβλήματος, είναι η εξέταση της πορείας των τιμών των κατοικιών την τελευταία δεκαετία. Συγκεκριμένα, οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν κατά 53% στην Ε.Ε. και κατά 46% στην Ευρωζώνη σε ονομαστικούς όρους. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό η πραγματική άνοδος από το 2015 έως το 2024 στην Ευρώπη, υπερβαίνει το 20%.
Στην Ελλάδα οι πτυχές του στεγαστικού ζητήματος μπορούν να αποτυπωθούν ως εξής: Πρώτον, στην τρέχουσα φάση ανάκαμψης της αγοράς κατοικίας, οι τιμές αυξάνονται με σημαντικά υψηλότερο ρυθμό από το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών, γεγονός που υποδηλώνει επιδείνωση των συνθηκών απόκτησης προσιτής κατοικίας. Δεύτερον, το συνολικό κόστος στέγασης [1] είναι το υψηλότερο μεταξύ των χωρών της Ε.Ε., ίσο με το 35,5% του διαθέσιμου εισοδήματός το 2024 (19,2% στην Ε.Ε.).
Τα οικιστικά ακίνητα, ωστόσο, αποτελούν την κυρίαρχη μορφή μη χρηματοοικονομικού πλούτου[2] στην Ελλάδα, ο οποίος με τη σειρά του αντιπροσωπεύει τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των νοικοκυριών, σε σύγκριση με το ένα τρίτο περίπου σε άλλες χώρες όπως η Ιαπωνία, η Ελβετία και οι Ηνωμένες Πολιτείες (UBS, Global Wealth Report 2025). Το φαινόμενο αυτό μπορεί να αποδοθεί στον ιστορικό ρόλο της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα την περίοδο της δραχμής.
Σε περιόδους υψηλού πληθωρισμού, όταν δηλαδή η αξία των ρευστών περιουσιακών στοιχείων διαβρωνόταν, η αγορά ακινήτων θεωρούνταν παραδοσιακά ως μέσο διατήρησης του πλούτου. Αυτή η διαπίστωση εγείρει το ερώτημα πώς μία χώρα με αξιοσημείωτο απόθεμα ακινήτων και υψηλό -αν και μειωμένο σε σχέση με το παρελθόν- ποσοστό ιδιοκατοίκησης (σχεδόν 70% το 2024), αντιμετωπίζει στεγαστική κρίση σήμερα.
Πτώση κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης και «γερασμένο» απόθεμα κατοικιών
Μια πιθανή εξήγηση σχετίζεται με την ηλικία του αποθέματος των κατοικιών της χώρας. Όπως παρατηρείται στο Γράφημα 1, το 64% του οικιστικού αποθέματος στην Ελλάδα κατασκευάστηκε μεταξύ του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου και του 1990, ενώ άλλο ένα 6% είχε κατασκευαστεί πριν από τον πόλεμο. Επιπλέον, μόνο το 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος κατοικιών κατασκευάστηκε από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα, γεγονός που οφείλεται σε σημαντικό βαθμό στην απότομη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά την περίοδο αυτή.
Με βάση τα ανωτέρω είναι εύλογο να υποθέσουμε ότι η μέση ηλικία των οικιστικών ακινήτων στην Ελλάδα υπερβαίνει κατά πολύ τα 30 έτη, ενώ σημαντικός αριθμός παλαιών κατοικιών χρήζουν ανακαίνισης.
Γράφημα 1. Το απόθεμα κατοικιών στην Ελλάδα
Οι επενδύσεις σε κατοικίες αντιπροσώπευαν σημαντικό παράγοντα της οικονομικής μεγέθυνσης στην Ελλάδα πριν την οικονομική κρίση. Σε αντίθεση με την Ευρωζώνη -όπου οι επενδύσεις σε κατοικίες ως ποσοστό του ΑΕΠ παρέμειναν, σε γενικές γραμμές, σταθερές διαχρονικά- στην Ελλάδα παρουσίασαν μεγάλη διακύμανση. H επενδυτική άπνοια σε κατοικίες κατά τη διάρκεια της κρίσης εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου κατοικιών. Από το 2018 και μετά, οι επενδύσεις σε κατοικίες βρίσκονται σε φάση ανάκαμψης, αν και σε σημαντικά χαμηλότερο επίπεδο σε σύγκριση με την προ κρίσης περίοδο.
Αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών
Ένας ακόμη παράγοντας που εξηγεί εν μέρει το παράδοξο της στεγαστικής κρίσης στην Ελλάδα είναι το υψηλό ποσοστό κανονικών κατοικιών που δεν κατοικούνται [3]. Οι μη κατοικούμενες αντιπροσωπεύουν σχεδόν το 35% των κανονικών κατοικιών στη χώρα -το τρίτο υψηλότερο ποσοστό στην Ε.Ε. (Γράφημα 2), το οποίο μπορεί να αναλυθεί περαιτέρω σε εξοχικές/ δευτερεύουσες (22,5% του συνόλου) και κενές κατοικίες (12% του συνόλου).
Το ποσοστό αυτό παρέμεινε σχετικά σταθερό σε σύγκριση με την Απογραφή Κατοικιών του 2011, ενώ ο πληθυσμός της χώρας μειώθηκε κατά 3% την ίδια περίοδο. Παράλληλα όμως πραγματοποιήθηκε μετατόπιση μεταξύ των επιμέρους κατηγοριών, σε σύγκριση με την προηγούμενη απογραφή. Συγκεκριμένα, οι δευτερεύουσες και εξοχικές κατοικίες αυξήθηκαν κατά σχεδόν 10%, ενώ οι κενές κατοικίες συρρικνώθηκαν κατά 11,6%.
Ωστόσο, στην παρούσα συγκυρία ο αριθμός των κενών κατοικιών παραμένει υψηλός και δημιουργεί ένα δομικό πρόβλημα που δυσχεραίνει την ικανοποίηση της ζήτησης. Οι κενές κατοικίες ανήλθαν σε 794 χιλιάδες σύμφωνα με την Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών του 2021, με το 1/3 περίπου να βρίσκεται στην Αττική -που αντιστοιχεί στο 11,8% του υφιστάμενου οικιστικού αποθέματος της εν λόγω περιφέρειας- και το 9,7% στη Θεσσαλονίκη.
Συγκεκριμένα, οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 1/3 σε σύγκριση με το 2011, με τη μείωση να είναι πιο εμφανής σε συγκεκριμένες περιοχές, όπως η Κεντρική Μακεδονία (-50%), η Αττική (-40,4%) και το Νότιο Αιγαίο (-37,6%). Επιπρόσθετα, οι κενές κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση μειώθηκαν συνολικά κατά 10,4% με τις μεγαλύτερες μειώσεις να έχουν καταγραφεί στα νησιά του Ιονίου (-35%), την Κεντρική Μακεδονία (-24,5%) και τη Στερεά Ελλάδα (-23,5%). Στην περιφέρεια Αττικής η μείωση ήταν σχεδόν 10%.
Γράφημα 2. Κανονικές κατοικίεςi που δεν κατοικούνται, στις χώρες της ΕΕ-27 (% συνόλου)
Πηγή: Eurostat (Census 2021), (i συμπ. δευτερεύουσες/ εξοχικές και κενές)
Οι διαρθρωτικές μετατοπίσεις εντός της κατηγορίας των κανονικών κατοικιών που δεν κατοικούνται, μπορούν να εξηγηθούν από διάφορους παράγοντες. Συγκεκριμένα, κατά την προηγούμενη απογραφή το 2011, δηλαδή στην αρχή της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, σημαντικός αριθμός ιδιοκτητών ενδέχεται να είχε κίνητρο να διαθέσει τα ακίνητά του, ειδικά τα αναξιοποίητα, ώστε να προστατευθεί η αγοραστική του δύναμη σε μία περίοδο συμπίεσης των υπόλοιπων πηγών εισοδήματός του, ενώ η ζήτηση ήταν χαμηλή.
Επιπρόσθετα, η ραγδαία ανάπτυξη της οικονομίας διαμοιρασμού την περασμένη δεκαετία και η καθιέρωση της εξ αποστάσεως εργασίας έχουν δημιουργήσει κίνητρα για τους ιδιοκτήτες κενών κατοικιών, προκειμένου να αναζητήσουν εναλλακτικές χρήσεις για τα ακίνητά τους.
Υψηλή συγκέντρωση πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα
Ένας τρίτος παράγοντας είναι ο υψηλός βαθμός αστικοποίησης. Περισσότεροι από επτά στους δέκα κατοίκους στην Ελλάδα ζουν σε πόλεις, κωμοπόλεις και προάστια, ενώ σχεδόν το ήμισυ του πληθυσμού συγκεντρώνεται στις δύο μεγαλύτερες πόλεις της χώρας, την Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη. Κατά συνέπεια, το ζήτημα στην Ελλάδα αποκτά έντονη περιφερειακή διάσταση, καθώς το παλαιό και μερικώς αναξιοποίητο απόθεμα κατοικιών, ιδίως στις εν λόγω περιοχές, δεν επαρκεί ώστε να καλύψει την υψηλή ζήτηση.
Το Γράφημα 3 απεικονίζει το ποσοστό του πληθυσμού που κατοικεί στις πρωτεύουσες της ΕΕ και τις μητροπολιτικές περιοχές τους, καθώς και το μερίδιο του ΑΕΠ της αντίστοιχης περιοχής. Η Αθήνα είναι μεταξύ των πρωτευουσών με τα υψηλότερα ποσοστά με βάση τα δύο κριτήρια. Συγκεκριμένα, το 35% του πληθυσμού της χώρας ζει στη μητροπολιτική περιοχή της πρωτεύουσας.
Το ποσοστό των απασχολούμενων που εργάζονται στην Αθήνα είναι σχεδόν το ίδιο (36% της συνολικής απασχόλησης), ενώ σε όρους ΑΕΠ αυξάνεται σημαντικά σε 46%. Συνυπολογίζοντας τη Θεσσαλονίκη, τα ποσοστά αυτά ανέρχονται στο 45% για τον πληθυσμό και την απασχόληση και στο 54% για το ΑΕΠ. Το τελευταίο σχετίζεται με το γεγονός ότι η επιχειρηματική δραστηριότητα της χώρας συγκεντρώνεται επίσης στις εν λόγω περιοχές.
Το 39% των ενεργών επιχειρήσεων της χώρας εδρεύουν στην Αττική και το 16% αντίστοιχα στην Κεντρική Μακεδονία. Επιπλέον, οι περισσότερες νέες επιχειρήσεις ιδρύονται στην Αττική (9,4% των συνολικών ενεργών επιχειρήσεων). Τέλος, εξετάζοντας τη γεωγραφική κατανομή της ΑΠΑ ανά κλάδο, παρατηρείται ότι τα υψηλότερα ποσοστά για το σύνολο σχεδόν των κλάδων (εξ. της γεωργίας) καταγράφονται στην Αττική. Τα μερίδια αυτά κυμαίνονται από 36% για τη βιομηχανία, έως 80% για την ενημέρωση και την επικοινωνία.
Γράφημα 3. Πληθυσμιακή πυκνότητα και μερίδιο στο ΑΕΠ των πρωτευουσών της Ε.Ε. και των μητροπολιτικών περιοχών τους (% του συνόλου κάθε χώρας, στοιχεία 2023)
Πηγή: Eurostat, Εξαιρούνται Κύπρος και Λουξεμβούργο λόγω έλλειψης στοιχείων.
Τα ανωτέρω στοιχεία επιβεβαιώνουν ότι η συγκέντρωση του πληθυσμού στα μεγάλα αστικά κέντρα, ως αποτέλεσμα, μεταξύ άλλων, των επαγγελματικών ευκαιριών που προσφέρονται στις συγκεκριμένες περιοχές -ιδίως στον τομέα των υπηρεσιών- διευρύνουν το έλλειμμα κατοικιών και εντείνουν τις στεγαστικές δυσκολίες που αντιμετωπίζει ο πληθυσμός στις περιοχές αυτές.
Το 2025, η Alpha BankΑΛΦΑ -3,57% δημοσίευσε μια ερευνητική μελέτη (Adamopoulou et al., «Decoding Housing Affordability in Greece», Απρίλιος 2025) στην οποία επιχειρήσαμε να αποκωδικοποιήσουμε το ζήτημα της προσιτής στέγασης στην Ελλάδα. Στην ανάλυσή μας παρουσιάστηκαν επίσης τα αποτελέσματα μιας νέας έρευνας πεδίου σχετικά με την οικονομικά προσιτή στέγαση, τη ζήτηση για αγορά κατοικίας, ενοικίαση και χρηματοδότηση, καθώς και τις προσδοκίες των συμμετεχόντων στην έρευνα σχετικά με τις τιμές των κατοικιών και των ενοικίων στο μέλλον.
Ο σκοπός της παρούσας μελέτης είναι τριπλός.
Πρώτον, μέσω της επανάληψης μέρους της περσινής έρευνας ένα χρόνο αργότερα, παρέχεται συγκριτική αποτίμηση των απόψεων των συμμετεχόντων σχετικά με την ελληνική αγορά κατοικίας, τις βασικές τάσεις, καθώς και την εξέλιξη της ζήτησης, υπό το πρίσμα των συνεχιζόμενων πιέσεων.
Δεύτερον, αξιολογείται, βάσει των απαντήσεων των συμμετεχόντων, η αποτελεσματικότητα των πολιτικών που εφαρμόστηκαν στο μεσοδιάστημα και οι οποίες επικεντρώθηκαν κυρίως στη διαχείριση ικανοποίησης της ζήτησης.
Τρίτον, η έρευνα εμπλουτίστηκε με μία νέα σειρά ερωτήσεων που αφορούν στην προσφορά κατοικίας, με στόχο την ανάδειξη των δομικών αδυναμιών της αγοράς, όπως οι λόγοι για τους οποίους σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει αναξιοποίητο, αλλά και ποιοτικά ζητήματα (π.χ. οι ανάγκες ενεργειακής αναβάθμισης).
[1] Συμπ. πληρωμές ενοικίων ή στεγαστικών δανείων, λογαριασμούς κοινής ωφελείας (π.χ. ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και θέρμανση) και άλλα πάγια έξοδα στέγασης (π.χ. κοινόχρηστα τέλη και φόρους ακινήτων).
[2] Εξ. των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων, δηλαδή καταθέσεων, ομολόγων, μετοχών, κ.λπ.
[3] Οι κανονικές κατοικίες κατηγοριοποιούνται σε κατοικούμενες και μη κατοικούμενες. Οι τελευταίες αποτελούνται από δευτερεύουσες/ εξοχικές και κενές κατοικίες. Οι τελευταίες με τη σειρά τους περιλαμβάνουν τις διαθέσιμες προς πώληση ή ενοικίαση, και τις λοιπές.
