γράφει ο Συμεών Μαυρουδής
Κι ενώ τα μακροοικονομικά δεδομένα στη μεγαλύτερη οικονομία των ΗΠΑ παραμένουν ένας δισεπίλυτος γρίφος, οι Αμερικάνοι συνεχίζουν και δανείζονται με υψηλότατα και διαρκώς αυξανόμενα επιτόκια κατοικίας.
Με δεδομένο ότι η αγορά κατοικίας στις ΗΠΑ (αλλά και εν γένει στις μεγαλύτερες οικονομίες) είναι προάγγελος γεγονότων, φαίνεται σημαντικό να αναλύεται επισταμένα.
Το τελευταίο διάστημα έχει παρατηρηθεί μια άκρως ανησυχητική συνθήκη, που εν ολίγοις υποδεικνύει μια υπερβάλλουσα ζήτηση για την αγορά κατοικίας, χωρίς ωστόσο κάτι τέτοιο να δικαιολογείται από τις γενικότερες συνθήκες της οικονομίας.
Η προβληματική εδράζεται επί των υπέρμετρα αυξημένων επιτοκίων δανεισμού για την αγορά ακίνητης περιουσίας.
Με τα στοιχεία της Freddie Mac ως προς το μέσο επιτόκιο δανεισμού 30ετίας (Fixed Rate Mortgage-FRM30) , είμαστε μπροστά σε υψηλά επίπεδα 22 ετών, στο τρέχον 7,18%.
Από μόνο του, αυτό το στατιστικό έχει την αξία του, καθώς διαφαίνεται η εξαιρετικά υψηλή ζήτηση, με τους δανειζόμενους να είναι πρόθυμοι να δεχτούν τόσο υψηλό επιτόκιο.
Αυτομάτως, τίθεται θέμα ενδελεχούς ανάλυσης, που περιστρέφεται γύρω από τρία ζητήματα:
- τη σχετικότητα των ευρημάτων σε χρόνο και μέγεθος,
- τη σύγκριση με βασικά επιτόκια αναφοράς,
- την τοποθέτηση της συζήτησης στο μακροοικονομικό πλαίσιο.
Καταρχάς, παρατηρείται η ταχύτητα με την οποία προσαρμόστηκαν τα FRM30, καθώς σε μόλις 2 έτη σχεδόν τριπλασιάστηκαν (ανήλθαν κατά 270%), κάτι που δεν έχει επαναληφθεί στην πρόσφατη ιστορία.
Και συνυπολογίζοντας το μέγεθος της εξεταζόμενης αγοράς αλλά και την ανάγκη χρονικής (μεσοπρόθεσμης) προσαρμογής των δεδομένων, είμαστε μπροστά σε μια ανισορροπία, της οποίας τα αποτελέσματα δεν μπορεί κάποιος εύκολα να προβλέψει, τόσο σε μέγεθος όσο και σε ποιον/ποιους κλάδους της οικονομίας θα εμφανιστούν αυτά.
Με άλλα λόγια, τόσο ακραία γρήγορες και μεγάλες μεταβολές, και δη σε τόσο σημαντική αγορά, σπάνια περνούν απαρατήρητες σε βάθος χρόνου.
Η αυξητική τάση των FRM30 είναι άκρως δικαιολογημένη, αναγνωρίζοντας την πολύ μεγάλη συσχέτισή τους με τα βασικά επιτόκια αναφοράς της Fed.
Και κάτι τέτοιο είναι αναμενόμενο στην περίοδο που εξετάζουμε, όταν η Fed αυξάνει με τόσο επιθετικό ρυθμό το επιτόκιο αναφοράς (από 0,25% σε 5,5% σε μόλις 18 μήνες).
Κι όμως, τα δύο επιτόκια (Fed και FRM30) δεν είναι άμεσα συγκρίσιμα σε επενδυτικούς όρους, καθώς φαντάζει πιο λoγικό να χρησιμοποιήσουμε δευτερογενή αγορά, και μάλιστα με παρεμφερή χρονικό ορίζοντα.
Εξου και η απευθείας σύγκριση των FRM (30ετίας) με την απόδοση (στη λήξη) των κρατικών ομολόγων των ΗΠΑ (30ετίας).
Εξ αναγωγής, εξάλλου, τα δεύτερα είναι παρομοίως ισχυρά συσχετισμένα με το επιτόκιο αναφοράς της Fed.
Στο διάγραμμα φαίνεται τελικά η συσχέτιση των επιτοκίων δανεισμού FRM30 με των αποδόσεων στη λήξη των κρατικών ομολόγων ΗΠΑ 30ετίας (ΥΤΜ30).
Κι εδώ αρχίζουν τα προβλήματα.
Διότι πολύ απλά, παρατηρείται ότι η ταχύτητα με την οποία προσαρμόστηκαν τα FRM στα νέα δεδομένα της Fed είναι σαφώς υψηλότερη από την αντίστοιχη των αποδόσεων των ομολόγων.
Και μάλιστα η διαφορά τους (spread) είναι σε ιστορικά υψηλά, στις τρέχουσες 295 μ.β. (έφθασε και 300, λίγες ημέρες πριν).
H παρατήρηση αυτή ενέχει προβληματισμούς τόσο ως προς τους λόγους για τους οποίους η αγορά κατοικίας έχει οδηγηθεί σε τέτοια κατάσταση, όσο και τις χρονικές περιόδους όπου ιστορικά παρουσιάστηκε μια τέτοια απόκλιση.
- Αφενός, ενώ τα επιτόκια δανεισμού έχουν υποστεί τέτοια ανατίμηση, οι τιμές της ακίνητης περιουσίας μεσοσταθμικά έχουν παραμείνει ως είχαν.
Τα ευρήματα αποκτούν μεγαλύτερη αξία αναλογιζόμενοι το πληθωρισμένο καθεστώς αλλά και την επικίνδυνη απομείωση των διαθέσιμων κατοικιών, σύμφωνα με τα στοιχεία που δίνουν οι επίσημοι οργανισμοί.
Αφετέρου, πρέπει να επισημανθεί ότι την τελευταία 25ετία, ένα τέτοιο φαινόμενο κορύφωσης της διαφοράς μεταξύ των FRM30 και των ΥΤΜ30 συνοδεύεται από κρίσιμα γεγονότα, όπως dot-com bubble (2000) και global financial crisis (2007-2008).
