Η αγορά ακινήτων τα τέλη του 2023, προοπτικές και προβληματισμοί

του Μπάμπη Χαραλαμπόπουλου

Βρισκόμαστε στο τελευταίο τρίμηνο του έτους και βλέπουμε ότι η αγορά των ακινήτων είναι πολυδιασπασμένη και κινείται με διαφορετικές ταχύτητες ανάλογα με την κατηγορία του ακινήτου, τη θέση του, το μέγεθός του, την ηλικία του, την κατάστασή του και τα πολλά άλλα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του κάθε ακινήτου.

• Η αγορά ακινήτων επηρεάζεται και από τη γενικότερη πορεία της οικονομίας, αλλά ταυτόχρονα πρέπει να έχουμε στο μυαλό μας ότι  το καλό ακίνητο αποτελεί προστασία από τον πληθωρισμό, ενώ ταυτόχρονα έχει πολύ καλύτερη απόδοση από τα επιτόκια τραπεζών, ενώ μπορεί να έχει και υπεραξίες.

Η γενική όμως τάση κατά την τελευταία εξαετία είναι ανοδική, όπως παρατηρείται από τους δείκτες της ΤτΕ και φαίνονται στον παρακάτω πίνακα και αφορούν στην αγορά των κατοικιών

• ΝΕ =Νέες οικοδομές με παλαιότητα έως 5 έτη
• Παλαιά = Οικοδομές με παλαιότητα άνω των 5 ετών
• Άλλες πόλεις = Άλλες μεγάλες πόλεις

Στον πίνακα αυτό βλέπουμε ότι στην περιοχή της Μητροπολιτικής Αθήνας έχουν πλέον ανακτηθεί σχεδόν πλήρως οι απώλειες στις τιμές που σημειώθηκαν κατά τη δεκαετή κρίση, στη Θεσσαλονίκη είναι  πολύ κοντά στα επίπεδα του 2007, ενώ στις άλλες περιοχές υπολείπονται κατά 15 έως 20%.

Εδώ αξίζει να σημειώσουμε ότι ορισμένα νέα ακίνητα όπως πχ στο mega project του Ελληνικού, η γενικότερα στην Αθηναϊκή Ριβιέρα έχουν κατά πολύ ξεπεράσει αυτά τα επίπεδα του 2007, διότι πέραν των άλλων, απευθύνονται σε ένα ειδικό αλλά και διεθνές κοινό.

Ίδια εικόνα μας δίδει και η εξέλιξη των οικοδομικών αδειών, όπου από το 2017 σημειώνεται αύξηση αλλά σε λογικά επίπεδα, όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα:

Σημ.: Τα στοιχεία για το 2023 είναι προσωρινά, έως Ιούνιο 2023

Το περιβάλλον των Βαλκανίων, του συνεχιζόμενου πολέμου στην Ουκρανία αλλά μετά την 8^η Οκτωβρίου και των σοβαρών ζητημάτων  στο Ισραήλ και την Παλαιστίνη, που έχουν επίπτωση στην Ανατολική Μεσόγειο αλλά και σε όλο τον κόσμο, αποτελούν παράγοντες κινδύνων που η έκτασή τους και η διάρκεια τους δεν είναι εύκολο να προσδιοριστούν και πόσο ενδεχομένως θα επηρεάσουν την ελληνική κτηματαγορά.

Άλλοι παράγοντες που επηρεάζουν την αγορά των ακινήτων είναι:

• Το κόστος ενέργειας και μεταφορικών
• Το κόστος κατασκευής
• Το πρόγραμμα ‘σπίτι μου’ για τη στέγαση νέων 25 έως 39 ετών
• Η έλλειψη εργατικού δυναμικού που επιθυμεί να εργασθεί σε αυτό τον τομέα
• Το ύψος των επιτοκίων, που αποθαρρύνει ενδιαφερόμενους ως δυσβάστακτο
• Το δημογραφικό της χώρας
• Τα διαθέσιμα των νοικοκυριών σε συνδυασμό με την άνοδο του κόστους ζωής
• Η βραχυχρόνια μίσθωση
• Ο μεγάλος αριθμός των κλειστών διαμερισμάτων που ανήκουν σε τράπεζες ή σε funds, είτε επειδή οι ιδιοκτήτες τους δεν θέλουν να τα ενοικιάσουν διότι ενδεχομένως απαιτούν σημαντικά ποσά για να ανακαινιστούν. Σημαντικός είναι και ο αριθμός διαμερισμάτων που έχουν περιέλθει στο δημόσιο λόγω αποποιήσεων κληρονομιάς και είναι κλειστά.

Αξίζει ακόμη να σημειώσουμε ότι η βαθμιαία απομάκρυνση του πληθυσμού από τα χωριά και τις μικρές πόλεις και η αναζήτηση στέγης στις περιοχές Αθήνας, Θεσσαλονίκης η πόλεων που έχουν πολλούς φοιτητές η και τουρισμό, έχει οδηγήσει:

• Στην αύξηση τιμών και ενοικίων στις περιοχές ζήτησης
• Στη σχετική στασιμότητα τιμών στις περιοχές που έχουν μείωση πληθυσμού, έλλειψη βιομηχανιών και άλλων παραγωγικών δραστηριοτήτων

Τα serviced apartments είναι ένα σύγχρονο  μοντέρνο προϊόν  το οποίο συναντά τη ζήτηση.

• Οι νέες ρυθμίσεις στην αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα επηρεάσουν το τοπίο των ενοικίων, αλλά θα πρέπει να είναι ισορροπημένες ώστε να μη καταστραφεί το προϊόν αυτό, που δημιουργήθηκε στα χρόνια της κρίσης, έδωσε απασχόληση σε πολλούς ανέργους και δε ζήτησε ούτε πήρε επιδοτήσεις τόσο για την ανακαίνιση και τον εξοπλισμό των ακινήτων, όσο και κατά την περίοδο του COVID 19.

Τα ακίνητα που αγοράζονται με το πρόγραμμα ‘χρυσής βίζας’ έχουν παίξει και αυτά σοβαρό ρόλο ιδίως στην περιοχή της Αττικής και κατά το μεγαλύτερο ποσοστό από Κινέζους. Ήδη με τις αλλαγές  που έγιναν ως προς το ελάχιστο ύψος αξίας του ακινήτου, θεωρούμε ότι μέρος των μελλοντικών αγοραστών θα στραφούν σε ακίνητα που έχουν ως κάτω όριο τα 250.000 €.

Οι Ισραηλίτες που έχουν αγοράσει πολλά ακίνητα στη Χώρα μας, κυρίως για επενδυτικούς σκοπούς, τώρα λόγω του πολέμου στην περιοχή τους, δεν είναι βέβαιο αν και σε ποιο βαθμό θα συνεχίσουν να το πράττουν, λόγω των αστάθμητων παραγόντων της κρίσης αυτής. Παράλληλα άρχισε να υπάρχει μια ζήτηση βραχυχρόνιας μίσθωσης από Ισραηλίτες που στέλνουν κάποιες οικογένειες εδώ για το διάστημα του πολέμου. Είναι αυτό αστάθμητο, επί του παρόντος πως θα εξελιχθεί.

Ένας σημαντικός παράγοντας που επηρεάζει το χώρο των ακινήτων είναι και η αναβάθμιση και ο εκσυγχρονισμός παλαιών οικοδομών. Δηλαδή είναι πολλοί εκείνοι οι οποίοι μη έχοντας τη δυνατότητα να αγοράσουν καινούργιο διαμέρισμα, αγοράζουν σε χαμηλότερη τιμή ένα παλαιό, το οποίο εκσυγχρονίζουν και του δίνουν μια νέα ζωή. Αυτή η λύση είναι και συμβατή με τα πρότυπα που έχουν να κάνουν με την προστασία του περιβάλλοντος.

Παραμένει ισχυρή η ζήτηση των γραφείων υψηλών προδιαγραφών ενώ είναι περιορισμένη στα χαμηλών προδιαγραφών παλαιά ακίνητα.

Σοβαρή κινητικότητα εξακολουθεί να υπάρχει στο χώρο των logistics και των ξενοδοχείων, όπου πραγματοποιούνται πολλές συναλλαγές και αναπτύξεις και βρίσκονται σε εξέλιξη πολλές άλλες.

Αυτοί οι δύο τομείς ακινήτων βρίσκονται συνεχώς στα radar των ΑΕΕΑΠ και άλλων επενδυτών. Πάντως το πλήθος των ξενοδοχείων στην Αττική θα πρέπει να σταθμιστεί από τους ξενοδόχους ώστε να μη μειωθούν οι πληρότητες.

Ειδικά τα logistics με μεγάλα ύψη, σε επίκαιρες θέσεις και πράσινα χαρακτηριστικά, ζητούνται πολύ.

• Η εξοχική κατοικία αποτελεί αντικείμενο ζήτησης από το εξωτερικό και σε πολύ μικρότερο βαθμό από το ελληνικό κοινό. Παρατηρούμε ότι ο κορεσμός στη Μύκονο και Σαντορίνη, και τα υψηλά επίπεδα τιμών εκεί, έχουν στρέψει τους αγοραστές – επενδυτές στα άλλα πανέμορφα νησιά μας στο Αιγαίο και στο Ιόνιο.

Ακόμη πολυτελή ακίνητα (βίλλες κλπ) σε διεθνείς προορισμούς (Κυκλάδες, Κέρκυρα, Κρήτη, Ρόδος, παραλιακό μέτωπο Αττικής κ.α.) συναντούν ικανοποιητική ζήτηση και έχουν σημειωθεί τιμές ρεκόρ σε κάποιες περιπτώσεις.

Πάντως εξακολουθεί να παραμένει σοβαρό ζητούμενο και σε αυτές τις περιοχές η βελτίωση των υποδομών στις μεταφορές και στα θέματα υπηρεσιών υγείας.

Συμπερασματικά, το 2023 κινείται πολύ ικανοποιητικά για την αγορά ακινήτων αλλά πρέπει όλοι να είμαστε σε εγρήγορση για το μέλλον, λόγω των πολλών αστάθμητων εν πολλοίς παραγόντων που αναφέρθηκαν προηγουμένως

Η τοποθέτηση σε επιλεγμένα ακίνητα μπορεί να είναι μια έξυπνη κίνηση προφύλαξης από τον πληθωρισμό, αλλά και για μια απόδοση πολύ  πάνω από τα επιτόκια τραπεζών. Ο τουρισμός είναι μια ελληνική σταθερά με πολύ καλές προοπτικές, αλλά πρέπει συνεχώς να παρακολουθούμε τις εξελίξεις, να βελτιωνόμαστε, να επεκτείνουμε τη σεζόν, να αναπτύξουμε περισσότερο την κρουαζιέρα, τον θρησκευτικό τουρισμό, τον ιαματικό και τον τουρισμό για συνταξιούχους.

Οι υποδομές μας (δρόμοι, αεροδρόμια, λιμάνια, νοσοκομεία και κέντρα υγείας, καθαριότητα κλπ) πρέπει διαρκώς να βελτιώνονται διότι έτσι θα γίνει η Ελλάδα μας πιο ελκυστικός προορισμός. Τέλος κάποτε πρέπει να δοθεί οριστική λύση και στο θέμα των υδροπλάνων, διότι έως τώρα έχουμε σημειώσει πολλές αστοχίες σε αυτό τον τομέα.

• {Ο Μπάμπης Χαραλαμπόπουλος είναι Επίτιμος Πρόεδρος Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής, τ. Ορκωτός Εκτιμητής // Επιστημονικός Σύμβουλος της SOLUM Property Solutions}