γράφει η “ξενοδόχος”
Μια ενδεχόμενη κάμψη της ζήτησης στον τρέχοντα τουριστικό κύκλο το 2019, μετά από τα τελευταία χρόνια της συνεχούς ανόδου, εκτιμάται ότι θα εκφρασθεί ήπια, πιο πολύ μέσω μιας μείωσης του ρυθμού αύξησης της ζήτησης για το ελληνικό τουριστικό προϊόν. Παρόλα αυτά το επενδυτικό ενδιαφέρον στον κλάδο διατηρείται ψηλά με την Αθήνα να οδηγεί το «χορό» αλλά και τους δημοφιλείς προορισμούς, νησιωτικούς και μη, ανά την Ελλάδα όπου η παρουσία των ξένων tour operators αλλά και αλυσίδων αυξάνεται σταδιακά, χρόνο με το χρόνο.
Αυτό επισημαίνει στην τελευταία της έκθεση για την ξενοδοχειακή αγορά, η εταιρεία συμβούλων ακινήτων Arbitrage Real Estate, η οποία καταγράφει έντονη κινητικότητα στον τομέα των ξενοδοχειακών ακινήτων, την οποία διατηρούν σε μεγάλο βαθμό οι προσπάθειες για ενεργότερη διαχείριση των μη εξυπηρετούμενων δανείων του κλάδου αλλά και η σταθεροποίηση του εγχώριου οικονομικού κλίματος.
- «Κατά την τελευταία τριετία, η ξενοδοχειακή αγορά έχει παρουσιάσει σημαντικά σημάδια ενίσχυσης της επιχειρηματικής δραστηριότητάς της. Σε αυτό έχει συμβάλλει η διάκριση της Ελλάδας ως ενός εκ των κορυφαίων και ασφαλών προορισμών πανευρωπαϊκώς, η είσοδος στην αγορά αναγνωρισμένων διεθνώς διαχειριστών (operators) και η συνεχιζόμενη στοχευμένη αναβάθμιση συγκεκριμένων τουριστικών υποδομών».
Από την άλλη πλευρά, ο τομέας του τουρισμού συνεχίζει να επηρεάζεται τόσο από εγχώριες προκλήσεις όσο και από τις διεθνείς μακροοικονομικές και πολιτικές εξελίξεις. Στην Ελλάδα τέτοιες παράμετροι είναι η οικονομική σταθερότητα και η ενίσχυση της αναπτυξιακής προοπτικής, το παραμένον υψηλό ποσοστό μη εξυπηρετούμενων δανείων (NPLs) του κλάδου, το προσφυγικό ζήτημα αλλά και το συνεχιζόμενο ασταθές φορολογικό πλαίσιο. Ταυτόχρονα, σε διεθνές επίπεδο αναμένονται εξελίξεις που μπορεί να επηρεάσουν τις αφίξεις και τις εισπράξεις από τον τουρισμό. Οι εξελίξεις αυτές αφορούν τόσο τη διαπραγματευόμενη έξοδο του Ηνωμένου Βασίλειου από την Ευρωπαϊκή Ένωση όσο και τυχόν επιπρόσθετη υποτίμηση της τουρκικής λίρας ή την περαιτέρω ανάκαμψη των τουριστικών αγορών της Ανατολικής Μεσογείου και της Βορείου Αφρικής.
Ποιοι παράγοντες θα διαμορφώσουν την αγορά το 2019
Σε κάθε περίπτωση, η καταγεγραμμένη άνοδος των τελευταίων ετών ενδέχεται να οδηγήσει σε αύξηση των διανυκτερεύσεων σε περισσότερες περιοχές της τουριστικής Ελλάδας. Κι αυτό, με το δεδομένο ότι διεθνείς Tour Operators, όπως ο όμιλος TUI, Thomas Cook και Alltours, έχουν ανακοινώσει ότι θέλουν να ενισχύσουν την παρουσία τους στην ελληνική τουριστική αγορά, αποκτώντας νέα ξενοδοχειακά συγκροτήματα και ελέγχοντας μεγαλύτερο αριθμό δωματίων τα επόμενα χρόνια, προκειμένου να βελτιώσουν και οι ίδιες τους δείκτες τους και στρέφοντας έτσι τους Ευρωπαίους πελάτες τους σε ελληνικούς προορισμούς, ακόμη και πέρα από τα πιο γνωστά και δημοφιλή νησιά.
Στους παράγοντες που θα επηρεάσουν πλέον την αγορά είναι και η ανάπτυξη ανταγωνιστικότερων και ποιοτικότερων ξενοδοχειακών μονάδων και boutique hotels κατηγορίας 3* και 4*, ως αποτέλεσμα της ενισχυμένης προσφοράς 5άστερων ξενοδοχείων σε δημοφιλείς ελληνικούς προορισμούς και πιθανής μείωσης στις εκτιμώμενες δαπάνες των διεθνών τουριστών, στην οποία ενδέχεται να οδηγήσει η διεθνής οικονομική αβεβαιότητα και ο νεοαυξανόμενος ανταγωνισμός από γειτονικές αγορές.
Επιπλέον, στα θετικά, προσμετράται η αύξηση της ζήτησης από VIP επισκέπτες που αναζητούν πολυτελείς ταξιδιωτικές εμπειρίες και υψηλού επιπέδου υπηρεσίες με έμφαση στην ιδιωτικότητα, τόσο σε παραθαλάσσιες τοποθεσίες και σε περιοχές της υπαίθρου όσο και σε αστικές περιοχές.
Στους παράγοντες που θα επηρεάσουν την αγορά συνεκτιμάται επίσης η έλλειψη αρκετών ποιοτικών διαμερισμάτων εξυπηρετούμενων με ξενοδοχειακές υπηρεσίες στην πόλη της Αθήνας, η οποία θα οδηγήσει πιθανά στη μετατόπιση του ενδιαφέροντος των επενδυτών και των διαχειριστών στην απόκτηση και λειτουργία νέων χώρων σε πόλεις και περιοχές στην Ελλάδα με τουριστική ζήτηση.
Εξελίξεις αναμένονται και στην ειδική κατηγορία πολυτελών επώνυμων ακινήτων (branded residences), η οποία στην Ελλάδα μέχρι πρόσφατα εκπροσωπούνταν μόνο από μεμονωμένες οικογενειακές επιχειρήσεις.
- «Οι προσπάθειες επικεντρώνονται αυτή τη στιγμή σε resort προορισμούς και αναμένουμε η τάση να επεκταθεί και στο κέντρο της Αθήνας, με μετατροπή μέρους από την υπάρχουσα δομημένη επιφάνεια», αναφέρουν οι αναλυτές της Arbitrage.
Tέλος, ο τομέας του yachting και της κρουαζιέρας στην Ελλάδα αναμένεται να σημειώσει αύξηση καθώς οι ναυλώσεις σκαφών και η τουριστική ζήτηση στο θαλάσσιο τουρισμό συνεχίζουν να κινούνται σε θετική τροχιά και την ίδια στιγμή διαγωνιστικές διαδικασίες βρίσκονται σε εξέλιξη σχετικά με κατασκευές νέων μαρίνων, επεκτάσεις και αξιοποιήσεις υπαρχόντων.
Το ξενοδοχειακό δυναμικό
Οσον αφορά το ξενοδοχειακό δυναμικό, στην Αθήνα, εμπλουτίστηκε και με μικρότερες μονάδες, κυρίως πολυτελών boutique ξενοδοχείων και serviced apartments, αυξάνοντας το μερίδιο αυτής της κατηγορίας στην αγορά. Το αντίστοιχο ενδιαφέρον προέρχεται τόσο από εγχώριους ξενοδόχους όσο και από διεθνείς, κυρίως από το Ισραήλ, την Τουρκία, τη Μέση Ανατολή και την Κίνα (συμπερ. Xoνγκ Κονγκ). Αρκετοί ενδιαφερόμενοι προέβησαν σε αγορές αυτοτελών κτιρίων ή χαρτοφυλάκια οικιστικής χρήσης ακινήτων στο κέντρο με σκοπό την ανακατασκευή και την επαναλειτουργία τους ως boutique apartment hotels. Αυτό καταδεικνύεται και από την έναρξη λειτουργίας πάνω από 20 τέτοιων μονάδων κατά το τελευταίο τρίμηνο. Για παράδειγμα, ήδη στην Αθήνα άρχισαν να λειτουργούν, μεταξύ άλλων, το “AD Athens Luxury Rooms & Suites”, το “Athens Mosaico Suites & Apartments”, το “The Athenians Modern Apartments”, το “5inAthens Apartments”, το “Thiseio 1915”, το “Syntagma Square Modern Apartments”, το “Acropolian Spirit Boutique Hotel” και το “NLH FIX”, ενώ σύντομα αναμένεται και το “Niche Hotel”. Η ίδια εικόνα παρουσιάστηκε και στη Θεσσαλονίκη, όπου περισσότερες από 10 νέες μικρές ξενοδοχειακές μονάδες αναμένεται να ξεκινήσουν τη λειτουργία τους.
Γενικά, παρότι υπάρχει ξενοδοχειακό απόθεμα, η Αθήνα παρουσιάζει, όπως και η υπόλοιπη Ελλάδα, κενά σε ποιοτικό ξενοδοχειακό δυναμικό, ιδιαίτερα πολυτελών μονάδων, σε σύγκριση με ανταγωνιστικές πόλεις της υπόλοιπης Ευρώπης.
Ιδιαίτερα η Αθηναϊκή Ριβιέρα, που εκτείνεται από το Φλοίσβο μέχρι το Σούνιο, διαθέτει μεγάλη προοπτική και έχει δυναμική να προσελκύσει τουρισμό αναψυχής (leisure), ιδιαίτερα αν προχωρήσει το έργο ανάπλασης του Ελληνικού. Το γεγονός αυτό θα βοηθούσε να επιμηκυνθεί ο χρόνος παραμονής των τουριστών και η τουριστική περίοδος.
Πιθανά νέα, πολυτελή ξενοδοχεία στην Αθηναική Ριβιέρα θα μπορούσαν να προσελκύσουν επισκέπτες όχι μόνο από την Ευρώπη αλλά και από χώρες της Μέσης Ανατολής που επιθυμούν συγκεκριμένες ανέσεις. Τα μεγάλα νησιά με υψηλή τουριστική κίνηση, όπως η Κρήτη, η Ρόδος, η Κως και η Κέρκυρα, ελκύουν το ενδιαφέρον διεθνών επενδυτών και οργανισμών του χώρου των ξενοδοχειακών ακινήτων, προερχόμενοι κυρίως από τις H.Π.Α, τη Βρετανία, τη Γερμανία, τη Ρωσία και τη Μέση Ανατολή. Τα επενδυτικά κεφάλαια στοχεύουν κατά κανόνα σε θέρετρα και μεγαλύτερα ξενοδοχειακά συγκροτήματα πλέον των 200 δωματίων.
Στη Σαντορίνη το ενδιαφέρον στρέφεται σε μικρά boutique ξενοδοχεία με θέα στην Καλντέρα ή θεματικά ξενοδοχεία σε παραδοσιακούς οικισμούς. Αλλαγή, ωστόσο, στον χάρτη του νησιού πιθανώς να παρατηρηθεί μετά την κατασκευή της νέας περιφερειακής οδού που συνδέει το αεροδρόμιο της Σαντορίνης με την Οία όπου κατά μήκος της αναμένεται η κατασκευή μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων.
Στη Μύκονο κατευθύνονται επενδυτές οι οποίοι αναζητούν συγκροτήματα με ιδιωτικές βίλες για εποχιακές μισθώσεις. Σε κάθε περίπτωση, σημαντικό ενδιαφέρον για πολυτελείς βίλες και boutique ξενοδοχεία παρατηρείται και σε άλλα νησιά του Αιγαίου καθώς και του Ιονίου, όπως επίσης και στην ηπειρωτική χώρα, ιδιαίτερα για αναπτύξεις τύπου θέρετρου μικτής χρήσης – σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων (Σ.Τ.Κ).
Συμπερασματικά, είναι σημαντικό να αναβαθμιστεί το υπάρχον ξενοδοχειακό απόθεμα και να αναπτυχθεί νέο, όπου κριθεί αναγκαίο, για να προσελκυθούν τουρίστες με υψηλό εισόδημα ακόμη και σε δευτερεύοντες προορισμούς. Θα ήταν, επίσης, ωφέλιμο, καθώς υπάρχει σχετικό κενό, να εισαχθούν συμπληρωματικά τουριστικά προϊόντα που συνδυάζουν και σχετίζονται με:
• Το θαλάσσιο τουρισμό και την κρουαζιέρα
• Τη φοιτητική εστία και τη διαμονή
• Τον αθλητισμό (συμπερ. γκόλφ, πεζοπορία), την αναψυχή και την εκπαίδευση
• Τη γευσιγνωσία και τον αγροτικό τουρισμό
• Τις υπηρεσίες υγείας και ευεξίας (health & wellness)
• Τις πολυτελείς υπηρεσίες με παρουσία επώνυμων συγκροτημάτων εξυπηρετούμενων κατοικιών
