Σε μια σημαντική κίνηση που ξεμπλοκάρει την αγορά ακινήτων προχωρά η ΑΑΔΕ. Πλέον, ανοίγει ο δρόμος για την πώληση κατασχεμένων ακινήτων, ακόμη και αν το τίμημα δεν αρκεί για να εξοφληθεί πλήρως το χρέος του ιδιοκτήτη προς την Εφορία. Το νέο πλαίσιο επιτρέπει την αποδέσμευση του ακινήτου με μερική καταβολή της οφειλής, δίνοντας διέξοδο σε χιλιάδες εγκλωβισμένους ιδιοκτήτες που θέλουν να πουλήσουν ή να αξιοποιήσουν την περιουσία τους.
Ανατροπή στο μέχρι τώρα καθεστώς
Μέχρι σήμερα, η πλήρης εξόφληση του χρέους αποτελούσε απαράβατο όρο για την άρση της κατάσχεσης και την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.
Το τοπίο αυτό αλλάζει ριζικά με την απόφαση (Α.1158/2026) του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή. Με την εγκύκλιο αυτή ενεργοποιείται το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (άρθρο 18 ν. 5293/2026), εισάγοντας ευελιξία στις αγοραπωλησίες και δίνοντας νέα ώθηση στην κτηματαγορά.
Για να γίνει αποδέσμευση του κατασχεμένου ακινήτου, απαιτείται αίτηση άρσης της κατάσχεσης η οποία υποβάλλεται ψηφιακά από τον οφειλέτη που θέλει να πουλήσει ακίνητο , στην πύλη myAADE (myaade.gr) μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» ακολουθώντας τη διαδρομή: Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE > Τα Αιτήματά μου > Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές > ‘Αρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία.
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να πραγματοποιηθεί η μεταβίβαση με επαχθή αιτία (π.χ. πώληση), πρέπει να πληρούνται σωρευτικά τρεις προϋποθέσεις:
– ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής, (αρθ. 12 ΚΦΔ).
– το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή είχε προσδιοριστεί κατά την επιβολή της κατάσχεσης, ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον αυτή είναι υψηλότερη.
– από το τίμημα της μεταβίβασης, να παρακρατείται από τον/την συμβολαιογράφο και να αποδίδεται στην ΑΑΔΕ, ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο ένα τέταρτο (25%) του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Ωστόσο το τελικό ποσοστό μπορεί να είναι και μεγαλύτερο, με βάση κριτήρια φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Εάν το ποσό που προκύπτει από την παρακράτηση της κατάσχεσης είναι μεγαλύτερο από εκείνο που προβλέπει το αποδεικτικό ενημερότητας ή η βεβαίωση οφειλής, θα αποδίδεται το μεγαλύτερο ποσό.
Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, εκδίδεται σχετική απόφαση και αποστέλλεται στον οφειλέτη μαζί με έγγραφο που αποτυπώνει τον υπολογισμό των συντελεστών βαρύτητας κριτηρίων φορολογικής συνέπειας και εισπραξιμότητας της εναπομένουσας οφειλής.
Για παράδειγμα:
Φυσικό πρόσωπο επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο στο οποίο έχει επιβληθεί κατάσχεση ύψους 80.000 ευρώ.
Εφόσον, βάσει των κριτηρίων φορολογικής συνέπειας, συγκεντρώνει την υψηλότερη βαθμολογία (100 βαθμοί), το ποσοστό παρακράτησης διαμορφώνεται στο κατώτατο όριο του 25%.
Στην περίπτωση αυτή για την άρση της κατάσχεσης:
– θα παρακρατηθούν 20.000 ευρώ (25% times 80.000 ευρώ) από το τίμημα της πώλησης, εκτός εάν οι διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής επιβάλλουν μεγαλύτερο ποσό. Σε αυτή τη περίπτωση για να αρθεί η κατάσχεση θα πρέπει να παρακρατηθεί αυτό το μεγαλύτερο ποσό (αρθ. 12 ΚΦΔ).
– μετά την καταβολή του ποσού αυτού θα μπορεί να αρθεί η κατάσχεση και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Με το προηγούμενο καθεστώς, ο ίδιος φορολογούμενος θα έπρεπε να εξοφλήσει και τις 80.000 ευρώ προκειμένου να προχωρήσει η πώληση του ακινήτου.
Για οποιαδήποτε πληροφορία ή διευκρίνιση, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να απευθύνονται στην Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ, my1521:
– Τηλεφωνικά: Στο 1521 (χωρίς χρέωση), εργάσιμες ημέρες από 7:00 έως 20:00
– Ψηφιακά: Στο my1521 (24/7), επιλέγοντας: Θέματα Είσπραξης Δημοσίων Εσόδων > Δικαστικό – Κατασχέσεις > ‘Αρση Κατασχέσεων.
