Mε τίτλο “The Future of the Greek NPL Market”, το 4th NPL Summit, παρουσιάζει την πρόοδο που έχει συντελεστεί στην Ελληνική αγορά των μη εξυπηρετούμενων δανείων το 2021 καταγράφει το πώς αυτή μπορεί να επηρεαστεί από διάφορους παράγοντες, όπως οι επιπτώσεις της μετά-πανδημικής εποχής, η Ουκρανική κρίση, η μείωση της κρατικής βοήθειας, που μπορεί να οδηγήσουν σε νέο κύμα μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Στο 2ο panel του 4th NPL Summit συμμετείχαν γνώστες της αγοράς και συγκεκριμένα οι κ.κ. Κωνσταντίνος Γεωργιάκος, γενικός διευθυντής, Intrum Hellas REO Solutions, Aργύρης Καραγιανόπουλος, Business & Real Estate Advisor, ARYIRIS D. KARAYANOPOULOS & Associates, Business & Real Estate Advisors, Γιώργος Μαντζαβινάτος, Chief Executive Officer, QRES, Λίλα Πατεράκη, Chief Real Estate Services Officer, doValue Greece, Στέφανος Βλαστός, Chief Executive Officer, Executive Member of the Board of Directors of Hellenic Public Properties Company (HPPC) S.A. Το panel εστίασε στις ευκαιρίες που ανοίγονται στο Real Estate.
Στην έναρξη της τοποθέτησής του ο κ. Κ. Γεωργιάκος ανέφερε την εκτίμησή του ότι η κρίση και ο πόλεμος θα επιβραδύνουν κάποια θέματα. “Αυτό σχετίζεται με το πόσο γρήγορα θα τελειώσει αυτός ο πόλεμος. Ήδη έχει μπει ένα στοπ στις κατασκευές. Το κομμάτι του residential είχε σταματήσει”.
Ωστόσο, σύμφωνα με τον γενικό διευθυντή της Intrum Hellas REO Solutions, οι τράπεζες έχουν τώρα ανοίξει το liquidity και πέραν των ιδιωτών και οργανισμών υπάρχει ζήτηση και από funds που θέλουν να αγοράσουν χαρτοφυλάκια με οικιστικά ακίνητα. Το 2021 η άνοδος στα οικιστικά ακίνητα σύμφωνα με τον κ. Γεωργιάκο ήταν γύρω στο 7%.
Αναλύοντας την αγορά των logistics, ανέφερε ότι αναπτύχθηκε ακετά ακόμη και εν μέσω πανδημίας, καθώς ενισχύθηκε η τάση του online shopping.
Όσον αφορά την Intrum Hellas REO Solutions, o κ. Γεωργιάκος ενημέρωσε πως, όπως και άλλο μεγάλοι μεγάλοι servicers, διαχειρίζεται και το κομμάτι των collaterals, αλλά και ένα σύνολο 17 δις απο χαρτοφυλάκια της Τρ. Πειραιώς.
Οι REO κατά τον κ. Γεωργιάκο βοηθούν στην ολοκλήρωση του σχεδίου ΗΡΑΚΛΗΣ. “Προσπαθούμε μέσα από αυτό να τρεξουμε προγράμματα πλειστηριασμών, να ωριμάσουμε ακίνητα και να τα θέσουμε ξανά προς πώληση, να φέρουμε τρίτους να αγοράσουν ακίνητα μέσω auctions. Αν δεν υπάρχει επενδυτικό ενδιαφέρον, μέσω τιτλοποιήσεων και άλλων διαδικασιών αγοράζουμε τα ακίνητα με στόχο να ωριμάσουν. Εμεις βοηθάμε στο πρόγραμμα των πλειστηριασμών, αγοράζουμε ένα ακίνητο, το ωριμάζουμε και το θέτουμε εκ νέου στην αγορά. Με τα έσοδα που αποκομίζουμε, επιστρέφουν πίσω, για να διοχετευθούν στις τιτλοποιήσεις και στο πρόγραμμα ΗΡΑΚΛΗΣ”.
Ο επικεφαλής της Intrum Hellas REO Solutions αναφέρθηκε στο ζήτημα των αναδιορθώσεων δανείων που σύμφωνα με τον ίδιο, αποτελούν μια διαδικασία win-win για όλους τους εμπλεκόμενους, servicers, δανειοδότες, δανειολήπτες και ενδεχόμενους επενδυτές.
Σε ερώτηση σχετικά με τους κλάδους που διαφαίνεται να προσελκύουν περισσότερο ενδιαφέρον, αναφέρθηκε στα οικιστικά ακίνητα και την τουριστική κατοικία. “Υπάρχει έδαφος για ανάπτυξη του Medical Tourism, κέντρων retirement homes” είπε χαρακτηριστικά, ενώ ένας άλλος κλάδος που γνωρίζει άνθιση είναι τα logistics αλλά και τα ξενοδοχεία.
Ο κ. Καραγιανόπουλος, επανέφερε το ζήτημα της πανδημίας, λέγοντας ότι κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου αναπτύχθηκαν νέοι τύποι ακινήτων που έχουν αποφέρει υψηλές αποδόσεις, ενώ παομειώθηκαν άλλοι. “Στη χώρα μας το εμπορικό ακίνητο προκαλεί μεγάλο ενδιαφέρον και πολλές επενδυτικές ευκαιρίες, ωστόσο κατά την τελευταία 7ετία τα ακίνητα αυτά μειώθηκαν” δήλωσε.
Για τον κ. Καραγιαννόπουλο, “κερδισμένοι” από την πανδημία αναδείχθηκαν τα logistics ενώ οι μεγάλοι “χαμένοι” ήταν μάλλον τα μικρά εμπορικά ακίνητα “τα μικρά μαγαζιά τα οποία δεν προσελκύουν μισθωτές καθετοποιημένους ή κάποιους εύρωστους που κατέχουν μεγάλο κομμάτι της αγοράς. Αν εξαιρέσουμε την Ερμού, καμία άλλη περιοχή δεν έχει φθάσει στα επίπεδα αποτίμησης του 2007. Τότε η απόδοση έφθανε στο 4%, τώρα κυμαίνεται στο 7-8%. Αυτό σημαίνει ότι όσο οι μεγάλοι εμπορικοί όμιλοι επενδύουν στο e-commerce, τόσο αυτά τα μικρά μαγαζιά δεν θα μπορούν να βρούν έμπιστους επενδυτές-μισθωτές”.Διευκρίνισε πάντως ότι τα μεγάλα εμπορικά ακίνητα “είναι μια άλλη κατηγορία, καθώς ο μισθωτής σε αυτά είναι κατά κύριο λόγο εύρωστος και έμπιστος”.
Στη συνέχεια, ο κ. Καραγιαννόπουλος επεσήμανε το ζήτημα της νομοθεσίαςχαρακτηρίζοντάς την “απαρχαιωμένη” καθώς “δεν συνάδει με την γρήγορη πρόοδο της οικονομίας στο σύνολό της”.
Έθεσε ως παράδειγμα το ζήτημα της πολυιδιοκτησίας, η οποία “κρατά ομήρους πάρα πολλούς χώρους στην Αθήνα, παραμένοντας ανεκμετάλλευτοι”. Σύμφωνα με τον επικεφαλής της ARYIRIS D. KARAYANOPOULOS & Associates, η συντριπτική πλειονότητα των κτηρίων που έχουν μισθωθεί την τελευταία περίοδο άνηκαν είτε σε οργανισμούς ή ένα φυσικό πρόσωπο.
“Αυτά τα κτήρια (σ.σ. τα ανεκμετάλλευτα) θα μπορούσαν να αξιοποιηθούν ως γραφειακοί χώροι σύγχρονοι ή ως κτήρια διαμερισμάτων μισθωμένων, ένας τομέας στον οποίο πάσχει η Ελλάδα” πρόσθεσε.
Για το “μέτωπο” των εγκαταλελειμμένων κτιρίων, ο κ. Καραγιαννόπουλος ανέφερε ότι οι κληρονόμοι θα μπορούσαν να τα ανακαινίσουν και να τα αξιοποιήσουν. Σε διαφορετική περίπτωση, θα μπορούσαν να εκτιμηθούν και να εκπλειστηριαστούν”.
Στην συνέχεια, ερωτηθείς σχετικά, ανέφερε ότι η φετινή χρονιά είναι καθοριστικής σημασίας για το μέλλον των τουριστικών ακινήτων. Εισηγήθηκε δε, η Ελλάδα να επενδύσει σε καλύτερης ποιότητας τουρισμό, όσον αφορά το οικονομικό τμήμα του τουρισμού. “Τα τελευταία χρόνια ο τουρισμός μας εξαρτάται πολύ από τους bloggers και τους tour operators. Πρέπει να δημιουργήσουμε έναν λιγότερο ευάλωτο τουρισμό, με μόνιμες θέσεις εργασίας. Καλό είναι να πάρουμε ως παράδειγμα την Ισπανία, την Ιταλία και εσχάτως τη Βουλγαρία, να προσελκύσουμς pension funds, συνταξιούχους που σέβονται τις κατοικίες που αγοράζουν και φέρνουν έσοδα.
Σχετικά με τα κόκκινα δάνεια ο κ. Καραγιαννόπουλος επεσήμανε πως το μεγαλύτερο πρόβλημα στην Ελλάδα υπήρξε ο άκρατος ο δανεισμός. “Για τα εμπορικά ακίνητα οι προσφορές των τραπεζών ήταν διπλάσιες από ό,τι είναι αυτή τη στιγμή η εμπορική τους αξία”.
Σχετικά με τις προοπτικές που ανοίγονται είπε ότι υπάρχει μεγάλο περιθώριο ανάπτυξης στα logistics. “Οι χώροι εστιάζουν το ενδιαφέρον επενδυτών, έχουν πέσει πάρα πολύ οι αποδόσεις, αυτή τη στιγμή ακόμη και θεμσικοί επενδυτές επενδύουν με απόδοση 7-8%. Παραμένουν προβλήματα όπως η χρήση γης και οι πυλώνες που μππορούν να απαξιώσουν ένα οικόπεδο το οποίο υπό διαφορετικές συνθήκες θαμπορούσε να μετατραπεί σε κέντρο logistics. “Μια σίγουρη επένδυση είναι να δημιουργηθούν και άλλα Θριάσια πεδία και σε πολλά ακόμα τμήματα της χώρας” είπε χαρακτηριστικά.
Ο κ. Μαντζαβινάτος, ανέφερε αρχικά ότι στη διαχείρηση της QRES υπάρχει ένα χαρτοφυλάκιο άνω των 500 εκατ. ευρώ και στο τέλος του χρόνου εκτιμάται ότι θα ανέλθει σε άνω του 1 δις. “Βλέπουμε μια αγορά που δέχεται μια μεγάλη πίεση από τη δεκαετή ύφεση, την πανδημία, τον πόλεμο, τον πληθωρισμό. Και όλα αυτά εν μέσω μιας διαδικασίας διευθέτησης των κόκκινων δανείων”
Εκτίμησε δε ότι “πρέπει να βγει στην αγορά μεγάλο νούμερο ακινήτων προς διάθεση από servicers. Μια αγορά που δεν έχει ούτε βάθος ούτε liquidity αυτή τη στιγμή, έτσι ώστε να αποφύγουμε ένα μαζικό sell off που δεν θα βοηθήσει την αγορά μας”.
Ο κ. Μαντζαβινάτος έδωσε έμφαση στο μεγάλο ενδιαφέρον που επιδεικνύουν ξένοι επενδυτές αλλά και ελληνικοί όμιλοι που στρέφονται παραδοσιακά στον χώρο των ακινήτων. “Ξενοδοχεία, εμπορικά ακίνητα, ακίνητα πράσινης ανάπτυξης γίνονται ανάρπαστα. Υπάρχει η αισιοδοξία ότι η ελληνική αγορά βρίσκεται σε μια περίοδο που θα σημειωθεί απορρόφηση και μια μικρή αύξηση τιμών. Θα αλλάξει το investment grade στην Ελλάδα. Θα δούμε τις δικές μας αποδόσεις να είναι κατά τι υψηλότερα από ό,τι στο εξωτερικό και το επενδυτικό ενδιαφέρον θα επιστρέψει στην ελληνική αγορά”.
Για να καταστεί πιο εύκολη και γρήγορη η απορρόφηση, κατά τον κ. Μαντζαβινάτο, θα πρέπει να αποφευχθούν η γραφειοκρατία, τα εμπόδια που ανακύπτουν κατά τι διαδικασία επένδυσης και να τράξουν πιο γρήγορα οι διαδικασίες.
“Είμαστε μια χώρα που έχει δυνατότητες, υπεραξίες, μας επισκέπτετσι ο κόσμος και μετά αγοράζει σπίτια. Χρειαζόμαστε έναν ξεκάθαρο οδικό χάρτη για τους επενδυτές προκειμένου σε μια εβδομάδα να γνωρίζουν πώς μπορούν να ενημερωθούν για το τι πρέπει να κάνουν”.
Ο κ. Μαντζαβινάτος διαβλέπει μια νέα ανάπτυξη όσον αφορά τον κλάδο των εμπορικών ακινήτων.
Η κα Πατεράκη, διέκρινε μεγάλες αλλαγές στην αγορά πλειστηριασμών, ιδιαίτερα μετά την καθιέρωση του e-auction που καθιστά “πιο αδιάβλητη τη διαδικασία χωρίς να κοινοποιηθεί ποιος συμμετέχει και ποιος τελικά κερδίζει. Τα τελευταία χρόνια με τη νομοθεσία γίνεται πιο διαφανές, πιο κατανοηό τι είναι ένα ακίνητο πλειστηριασμού. Ακόμα και ακίνητα με μεγάλες παραβάσεις, μπορούν πλέον να νομιμοποιηθούν ανεξάρτητα από το ύψος των παραβάσεων. Έτσι τα ακίνητα αυτά είναι πλέον πιο προσιτά στον καταναλωτή”.
Σχετικά με τον ρόλο των servicers ανέφερε ότι υπάρχουν πολλοί διαφορετικοί τομείς “μέσα στο NPL servicing , οι οποίοι παρέχουν πιο εμπεριστατωμένη άπψη ως προς το ακίνητο, και αναζητούν λύσεις στο κομμάτι του κόκκινου δανείου.”
Όπως είπε “όσο οι servicers γίνονται πιο ενεργοί και όσο αυξάνονται τα προϊόντα τους, τόσο περισσότερες λύσεις βρίσκουν οι δανειολήπτες και τελικά καταφέρνουν να πρασινίσουν περισσότερα δάνεια. Μια ακόμη υπηρεσία που προσφέρουν οι servicers είναι η παροχή πληροφοριών και εμπεριστατωμένων οδηγιών έτσι ώστε οι εν δυνάμει επενδυτές να γνωρίζουν τι είναι τα ακίνητα που σχεδιάζουν να αγοράσουν.Πολύ συχνά μάλιστα οι servicers συνεργάζονται μαζί με δανειολήπτες έτσι ώστε να βρεθεί μια κοινώς αποδεκτή λύση”.
Σχετικά με τους κλάδους που φαίνονται να έχουν ανάπτυξη η κα Πατεράκη έδωσε έμφαση στις λεγόμενες υποκατηγορίες.
“Στα ξενοδοχεια πχ βλέπουμε ενδιαφέρον για πιο μεμονωμένες μονάδες και όχι massive γιατί οι μεγάλες είναι πιο επιρρεπείς σε lockdowns. Κάτι αντίστοιχο συμβαίνει και με την κατοικία, κερδίζουν έδαφος το student housing ή το senior housing”.
O κ. Βλαστός, ανέφερε ότι η ΕΤΑΔ έχει αλλάξει άρδην από το 2017 κι έπειτα. “Ουσιαστικά πρόκειται για 4 εταιρείες που συγχωνεύτηκαν εν μία νυκτί”.
Βασικός σκοπός της εταιρείας είναι η ωρίμανση και η διαχείριση της ακινητης περιουσίας του Ελληνικού Δημοσίου. “Φορτώθηκε η ΕΤΑΔ μια ληθώρα χιλιάδων ακινήτων. Έπρεπε να κάνουμε ψηφιοποίηση για τη διαχείριση αυτής της περιουσίας. Μονόδρομος για την εξυγίανση του χαρτοφυλακίου μας ήταν η ψηφιοποίηση του αρχείου και η ψηφιακή μετάβαση της εταιρείας, κάτι που ξεκινήσαμε το 2020 με την προκήρυξη σχετικού διαγωνισμού” είπε.
Σύμφωνα με τον κ. Βλαστό “ένας άλλος βασικός στόχος είναι η διαχείριση και όλων των εμπλεκόμενων φορέων. Πρέπει να προσπαθήσουμε να αλλάξουμε μια νοοτροπία 40-50 ετών που αφορά τη Βουλή, την Περιφέρεια, τους δήμους, τον κάθε πολίτη. Βασικός μας ρόλος είναι να λειτουργήσουμε ως καταλύτης, βρίσκοντας λύσεις ώστε να προσελκύσουμε και να πετύχουμς τις καλύτερες επενδύσεις. Έτσι λειτουργήσαμε στη μαρίνα Αλίμου, τη μόνη ιδιωτικοποίηση που έτρεξε το 2020. Υπήρξαμε καταλύτες στο ζήτημα του Ελληνικού όπου συμμετειχαν πολλοί δήμοι, έτσι αποδόθηκε το Ελληνικό στη Lamda. Τρέχουμε ακόμη τη διαδικασία και στα ναυπηγεία Σκαραμπαγκά μέσω αδιάβλητης ψηφιακής διαδικασίας. Δώσαμε λύσεις για ένα προβληματικό ακίνητο 40 ετών που επέφερε ζημία 16 εκατ. ευρώ ετησίως από τις τσέπες όλων”.
Όπως είπε ο ίδιος “ο κορωνοϊός ήταν ευκαιρία για εμάς. Είμαστε μια υγιής εταιρεία που διαχειριζόμαστε επιχειρηματικές μονάδες. Στην πλαζ Βουλιαγμένης, πετύχαμε πέρυσι τα νούμερα του 2019. Δεν λειτουργούμε με βάση την αισχροκέρδεια. Ο μέτοχός μας είναι το σύνολο των Ελλήνων πολιτών. Όσον αφορά το χιονοδρομικό κέντρο Παρνασσού, στήσαμε μια ομάδα που παρά τα προβλήματα λειτουργήσαμε στο 100% των δυνατοτήτων. Ξεπεράσαμε κατά 75% τα έσοδα που είχε ο Παρνασσός όταν δούλευε κάτω από ιδιωτική ομπρέλα”.
NPLS_22_Panel ΙI: “Real Estate Opportunities” from ethosMEDIA SA on Vimeo.
Επιμέλεια: Μυρτώ Τσάβαλου
